LOS GASTOS COMUNES Y LA LEY SOBRE LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA

Por. Roberto Mora – Editado por Abogado Rodrigo Logan

Ley Nº 19.537

Fecha Publicación: 16/12/1997
Fecha Promulgación: 05/12/1997
Organismo: Ministerio de Vivienda y Urbanismo

Análisis de la ley

El análisis acerca de la copropiedad inmobiliaria, se reglamenta por diversos cuerpos normativos, como son la Ley Nº 19.537, publicada en el Diario Oficial el 16 de diciembre de 1997 y el Decreto Supremo Nº 46 de 1998 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que establece el Reglamento de la Ley Nº 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria.

 La ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria en su artículo número 1°  establece y regula un régimen especial de propiedad inmobiliaria, con el objeto de establecer condominios integrados por inmuebles divididos en unidades sobre las cuales se pueda  constituir dominio exclusivo a favor de distintos propietarios, manteniendo uno o más bienes en el dominio común de todos ellos.

Los inmuebles que integran un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo, pueden ser viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros.

Sólo las unidades que integran condominios acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria que consagra la presente ley podrán pertenecer en dominio exclusivo a  distintos propietarios.

Entre los conceptos que esta ley define están los de los de los gastos comunes.

En su artículo 2° plantea que para los efectos de la esta ley se entenderá por:

1.-  Gastos comunes ordinarios:
se tendrán por tales los siguientes:
a) De administración: Los correspondientes a remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, y los de previsión que procedan;
b) De mantención: Los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones, reposición de luminarias, ampolletas,  accesorios, equipos y útiles necesarios para la administración, mantención y aseo del condominio , y otros análogos;
c) De reparación: Los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los  bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos, y
d) De uso o consumo: Los correspondientes a los servicios colectivos  de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos u otros de similar naturaleza.

2.-  Gastos comunes extraordinarios:
Los gastos adicionales o diferentes a los gastos comunes ordinarios y las sumas  destinadas a  nuevas obras comunes.

Uno de los problemas más frecuentes en los condominios y edificios es el no pago de gastos comunes, los cuales muchas veces los morosos argumentan que debido a su ausencia durante meses en la comunidad o que no ocupan bienes o servicios tales como  ascensores o piscinas,  no les  parecería adecuado cancelar dichos gastos.

Sin embargo, la ley es muy clara al respecto: todos deben cancelar los gastos comunes contribuyendo en la proporción que le corresponde (salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución) y el cobro se efectuara a través del administrador del condominio.

Asimismo, Los gastos comunes deberán ser cancelados con la periodicidad y plazos que estipula el reglamento de copropiedad de su condominio. En caso de morosidad en el pago de tres o más cuotas continuas o discontinuas se podrá suspender el servicio eléctrico previa autorización del comité de administración.

El cobro judicial de los gastos comunes, se rige por las siguientes normas:
a)  Tribunal competente, es decir el juez de letras respectivo.
b) Procedimiento aplicable. Articulo 434 y posteriores del código de procedimiento civil dentro del cual se establece el embargo y posterior remate de la unidad.
c) Titulo ejecutivo. Los avisos de gastos comunes tendrán mérito ejecutivo para el cobro de los mismos, es decir se pueden embargar los bienes.
d) Notificación de la demanda. Este procedimiento se efectúa personalmente o por cédula dejada en el domicilio.

Por otra parte ocurre con relativa frecuencia que el comité de administración o la asamblea de copropietarios, fija multas o intereses sobre los gastos comunes por el no pago a una fecha determinada.  Esta situación está en la ley 19.537 en su artículo 5º, cuando plantea que cada copropietario deberá pagar los gastos comunes con la periodicidad y en los plazos que establezca el reglamento de copropiedad. Si incurriere en mora, la deuda devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a éste que establezca el reglamento de copropiedad.

Multas por el no pago de los gastos comunes
En ocasiones el incumplimiento de obligaciones como el mal uso de sus derechos por parte de uno o más copropietarios u otros usuarios a su nombre, puede dar lugar a la imposición de multas en su contra.

Lo principal es revisar si estas multas son legítimas o correctas, para esto debemos revisar el ordenamiento legal que regula a los condominios. En primer lugar, encontramos la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria y su reglamento del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Luego, se ubica el reglamento de copropiedad de cada condominio. Finalmente, y complementando las anteriores en los aspectos particulares o más domésticos, estarán los acuerdos de las asambleas que no impliquen modificación al reglamento de copropiedad.

Por lo tanto, debemos revisar primero de dónde emana y quién impone la multa, en otras palabras ¿Quién y por qué fijó la multa?

Si la multa emana de una resolución judicial, bajo las condiciones que establece la ley, sería legítima. Igualmente lo sería, si ésta se establece expresamente en el reglamento de copropiedad acorde a lo establecido por la normativa vigente y es el administrador o el comité de administración quien la impone. Sin embargo, merecen reparos aquellas que no constan en el reglamento de copropiedad ni tampoco fueron fijadas por un juez, conforme a los procedimientos legales.

En efecto, aún bajo el argumento de velar por la fiel observancia de las normativas del condominio, no parecen legítimas aquellas multas que eventualmente impongan el administrador de un condominio o su comité de administración, si éstas no figuran expresamente en el reglamento o en la Ley de Copropiedad, dado que la facultad de ambos sólo se extiende a aplicar o imponer las multas que consten en el reglamento y no otras.

Si la voluntad del condominio o bien, de su administración, es sancionar con una multa determinadas acciones o infracciones a las normas de convivencia por parte de los copropietarios del condominio, deberían entonces promover la modificación del reglamento de copropiedad, de manera tal que dichas multas consten en dicho cuerpo normativo y obliguen así a todos los copropietarios.

Cabe recordar que dicha modificación debe efectuarse con la aprobación de, a lo menos, el 75% de los copropietarios, en asamblea extraordinaria especialmente citada a este objeto y, además, que cuenten con la asistencia de un notario público que certifique la asistencia y votación exigida.

En todo caso, si un copropietario se siente afectado por determinadas resoluciones de la asamblea de copropietarios o de su administración, podrá recurrir ante el juez de policía local competente para que revoque o anule la medida adoptada, si ésta no se ajusta a derecho.

Tal como se ha especificado anteriormente, la ley de copropiedad inmobiliaria fija una multa por concepto de deuda de gastos comunes, que se basa en la tasa de interés máximo convencional (TIMC), la que actualmente asciende al 2.99%. Es decir si una persona debe 100.000 pesos de gastos comunes, la multa que se le aplicará por mora será el 2.99% de ese monto, es decir, 2.990 pesos.

Aunque entendemos que las sanciones por gastos comunes impagos son bajas, la ley no permite otro tipo de multas, pese a que muchas administraciones aplican sanciones de entre el 5% al 50% del valor del gasto común, o de un monto fijo en UF; esto es ilegal y por ende la persona no se siente obligada a pagar, o en el caso que haya pagado demandar al comité de administración en el juzgado de policía local para que le restituyan lo pagado o en su defecto el juez rebaje la multa al máximo que estipula la legislación vigente.

Lo que sí puede hacer la administración de una comunidad, con el visto bueno del comité de administración correspondiente, es cortar el suministro eléctrico a los departamentos con tres meses de atraso.

Lo anterior lo estipula el artículo 5° inciso 3° de la ley 19.537 cuando plantea:

“EI reglamento de copropiedad podrá autorizar al administrador para que, con el acuerdo del Comité de Administración, suspenda o requiera la suspensión del servicio eléctrico que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes”.

En los casos extremos, cuando el copropietario se niega a pagar (a pesar de que se le han aplicado multas y se le ha cortado el suministro de luz), la administración puede interponer una demanda civil ejecutiva en el juzgado de letras que corresponda para que la propiedad sea rematada y con ello se pague la deuda, esta se dará siempre que la deuda sea muy importante y la determine un juez de un tribunal de letras.


Para mejor comprensión del usuario se presenta el tema en un esquema de preguntas y respuestas.

Qué es un condominio o copropiedad

Son los terrenos o construcciones donde coexisten bienes que son de todos y bienes que son de cada propietario. Por lo general corresponden a edificios de departamentos o de casas que se han construido sobre un terreno común.

También existen condominios donde coexisten terrenos de propiedad común y de propiedad exclusiva, éstos corresponden a condominios en extensión y están constituidos por casas.

 Qué son los gastos comunes

Son los gastos que se producen por efecto de mantención de los espacios comunes, por la administración de dichos espacios y  para el mantenimiento de equipos comunes para la comunidad.

Estos se reparten entre todos los copropietarios y su pago es obligatorio para mantener y/o mejorar los bienes comunes.

Tipos de gastos comunes existen

1.-  Gastos comunes ordinarios: Son todos aquellos gastos relativos al normal funcionamiento de la comunidad.
Estos se clasifican en:
1.- De administración
2.- De mantención
3.- De reparación y
4.- De uso y consumo.

2.-  Gastos comunes extraordinarios: Son todos aquellos gastos adicionales o diferentes a los gastos comunes ordinarios y sumas destinadas a nuevas obras comunes.
Estos se subclasifican en dos tipos:

  1. Gastos o inversiones que excedan en un periodo de 12 meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios; o
  2. Gastos o inversiones que no excedan en un periodo de 12 meses, del equivalente  a seis cuotas de gastos comunes ordinarios.

Ítems que se consideran normalmente en los gastos comunes

Normalmente se consideran los gastos comunes ordinarios, y estos son:.

  1. Gastos de administración: Estos son los que hacen referencia a remuneraciones, gastos generales de honorarios de impuestos, etc.
  2. Gastos de mantención: Estos son los que se refieren a contratos de mantenimiento de equipos y dispositivos, cambios de ampolletas, el aseo con sus útiles y materiales.
  3. Gastos de reparación: Son aquellos que se producen al reparar los equipos y dispositivos del edificio.
  4. Gastos de uso y consumo: Estos son los gastos de luz, gas, agua u otras cuentas similares.

Cómo se fija el monto a pagar de gastos comunes a cada propietario

Para calcular lo que le corresponde pagar por gastos comunes a cada copropietario, existen al menos dos formas de fijarlos:

1.-  Según la proporción de propiedad individual de cada copropietario:
En esta se obtiene una proporción o porcentaje entre la cantidad de metros cuadrados de que es dueño cada integrante de la comunidad, en comparación con la suma total de los metros cuadrados individuales que son dueños todos los copropietarios. Y los gastos comunes se fijan de acuerdo a esta proporción o porcentaje.

2.-  Según la proporción del avaluó fiscal de la propiedad individual de cada copropietario:
En este se toma en cuenta el avalúo fiscal de la propiedad o unidad, y en base a esta variable se fija el gasto común. Si el avalúo fiscal de todas las unidades del edificio es el mismo, se cancelará una cuota similar.
En ambos casos el valor exacto debe ser establecido por la Asamblea de Copropietarios, sin perjuicio de que en el Reglamento de Copropiedad que se apruebe, establezca otra modalidad para fijar el monto de los gastos, sean éstos ordinarios o extraordinarios.

Intereses o multas excesivas respecto de la normativa legal

La ley de copropiedad inmobiliaria fija intereses y multas si incurriere en mora, por un monto equivalente al interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a éste que establezca el reglamento de copropiedad. El cual asciende al 2.99% para el plazo que media entre el 15 de junio y el 15 de julio de 2017. Esto es a modo de ejemplo 2.990 pesos por cada 100.000 pesos de gastos comunes.

Dónde se puede recurrir para dar solución a los conflictos

Cuando los conflictos no pueden ser resueltos al interior del condominio, el comité de administración, el administrador o los propios vecinos, podrán recurrir ante el Juez de Policía local y a la Municipalidad correspondiente. En los casos de no pago de gastos comunes, se debe recurrir al Juzgado de Letras respectivo.

Cómo se organiza la vida en una Copropiedad

Para organizarse como copropiedad y otorgarse una adecuada administración, los copropietarios deben ceñirse a la Ley 19.537, la que establece la composición del sistema de administración y sus facultades, además del respectivo reglamento de copropiedad.

Los tres órganos de administración que establece la Ley son:

  1. La Asamblea de Copropietarios,
  2. El Comité de Administración y
  3. El Administrador.

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En el caso que algún copropietario considere que las multas aplicadas son ilegitimas al tenor de este informe, podrán interponer una denuncia ante el Juzgado de policía local, para lo cual dejo un modelo de esta.
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246 comentarios

  1. Buenas tardes es normal q si empiezo pagando 36000 gastos comunes me suba a 56000 pesos y cada mes sigue subiendo el departamento q alquilo es de un ambiente

    • Estimada Darcy;
      Para la estimación de los gastos comunes, los cuales se estructuran bajo la base de ítems, dentro de los cuales están:

      1.- Los gastos de administración: están los gastos del administrador, honorarios más los insumos de limpieza (papel, tinta, etc.). Resulta muy raro que varíe este tipo de gastos pues no cambian de un mes a otro.

      Cabe destacar que hay gastos propiamente operacionales como por ejemplo el teléfono de la oficina, internet.

      Hay gastos que son extraordinarios, por ejemplo si se rompe una matriz de agua y se deba llamar a un gasfíter o se caiga la luz y se deba llamar a un electricista.
      Este tipo de gastos son aislados.
      Los gastos que hacen subir generalmente los gastos comunes son los gastos de:
      a) Proveedores porque si la administración no logra hacer buena mantención en los espacios comunes en cuanto a calderas, ascensores, piscinas y lo hace a destiempo, hace que los proveedores tengan que hacer dos tipos de reparación, mayores (cambiar el PLC al ascensor) y menores (cambiar una válvula).
      b) Insumos, por ejemplo el gas, luz y agua, precisamente porque estos servicios básicos se reactualizan dos veces al año y en las cuentas llega un concepto que se llama reajuste, las cuales se ajustan de acuerdo al IPC ya que son facultades que tiene las compañías operadoras.

      Pero debemos recordar que todas estas mediciones se hacen en base a promedios. Es decir, el gas se hace en promedio a los últimos doce meses, en donde los meses de invierno es la época en donde más se gasta gas porque la caldera necesita calentar agua.

      Igualmente en esta época es donde más se gasta luz, precisamente porque cuesta más generarla y también se gasta más agua. Entonces el administrador lo que tiene que hacer es cambiar el tipo de contrato que tiene dos veces al año. Ejemplo: la electricidad, de VT1 a VT2, de esta manera el promedio no haga que suban las cuentas de manera indiscriminada.

      Otra causa del aumento de los gastos comunes es la alícuota. Si se revisa bien tal vez se den cuenta que están cobrando el porcentaje del edificio que no corresponde. Por ejemplo: tienes el 0,002456, el cual se debe calcular sobre el total de los gastos del mes y a lo mejor hay un error en la tabla Excel de la administración y te están cobrando el 0,0045, entonces siempre has estado pagando un gasto común que excede el gasto común que tienes que pagar. Todo esto se sabe porque hay veces en que la tabla está mal hecha y en vez de tomarte la unidad como un total, es decir, departamento, bodega y estacionamiento, te toma bodega + estacionamiento+ departamento produciendo que la alícuota suba
      Debemos tomar en cuenta lo siguiente, en todo reglamento dice que además de los gastos comunes que se deben pagar, existen fondos que son:

      a) El fondo de reserva, generalmente entre un 3% y 5%.
      b) Fondo de puesta en marcha, consiste en cuando se está haciendo el edificio. Generalmente UF 2,5.
      c) Fondo extraordinario, consistente en el 2%

      Justamente es aquí en este punto donde se producen las distorsiones, porque este fondo tiene a palear las cuentas cuando otros no pagan. Entonces si en el edificio existe mucha morosidad, este fondo de reserva aumenta y los que pagan los gastos comunes al día terminan pagando los gastos a los que no pagan porque el edificio necesita dinero para poder costear todos estos gastos.

      Los gastos de recursos humanos: sueldos e imposiciones de los trabajadores, en este caso los conserjes. Estos gastos pueden variar dependiendo de las horas extras trabajadas o por mala estructuración de turnos.
      Los gastos varios.
      Los gastos de mantención.

      Todo esto produce la diferencia de gastos comunes de mes a mes. Un gasto común de un mes a otro no debería superar, por lógica, el concepto del IPC. Si éste es un 4%, no debería. Si supera el IPC hay distorsión.

      Espero que hayamos resuelto tu duda.
      Saludos

      • Hola, en el condominio en que vivo, se nos esta cobrando un reajuste que suma el IPC + IR (no sé que significa) de 33.000 nos suben a 35.900, es correcto cobrar el IR y qué es ese cobro?

        • El Índice Nominal de Remuneraciones (IR) mide la evolución mensual de las remuneraciones ordinarias por hora ordinaria pagada a los trabajadores.

  2. Hola, tengo una duda, sucede que una persona tiene una deuda de gastos comunes por un monto de $713.000, se empezaron a pagar mensualmente los gastos, sin embargo, cada mes se aplican intereses por un 10% sobre el total de la deuda, o sea, en diciembre $71.300 y en enero $78.430, a la fecha la deuda a ascendido a $862.730, es legal el monto de los intereses cobrados, a mi me parecen excesivos.

    • Buen día Jennifer.
      Ante la pregunta formulada con antelación, se requiere señalar, previamente, el origen de dichos intereses, ya sea legal, convencional. Como lo indica nuestro documento:
      “Si la multa emana de una resolución judicial, bajo las condiciones que establece la ley, sería legítima. Igualmente lo sería, si ésta se establece expresamente en el reglamento de copropiedad acorde a lo establecido por la normativa vigente y es el administrador o el comité de administración quien la impone. Sin embargo, merecen reparos aquellas que no constan en el reglamento de copropiedad ni tampoco fueron fijadas por un juez, conforme a los procedimientos legales.”
      Con todo, efectivamente el cobro del 10% es excesivo, toda vez que la ley 18.010, sobre operaciones de crédito de dinero, que establece el interés corriente y el máximo convencional, señala que éste último no puede ser superior al interés corriente más el 50% de exceso del mismo interés, de manera tal, que si se fija el interés corriente en 4, el máximo no puede exceder de 6.
      Como consecuencia de la infracción de la norma, dicha cláusula (de existir, en la especie), se tendrá por no escrita, de manera tal que se rebaja el interés, al interés corriente, como lo prescribe el artículo 8 de la ley sobre operaciones de crédito.
      A mayor abundamiento, la misma ley en comento, nos señala que el órgano encargado de fijar los intereses es la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, mediante documento que emite mes a mes.

  3. Hola , como arrendataria mi duda es que he pagado durante 8 años dentro de los gastos comunes el item Fondo de Reserva y en el contrato dice que me obligo a pagar gastos comunes o servicios especiales y otros servicios que no queden incluidos en el cobro de los gastos comuneso o servicios especials ,no menciona en ninguna parte Gastos Extraordinarios O Fondo de Reserva ,me pidieron el depto y sera posible la devolucion de este item ? o corre por mi cuenta ? .Muchas Gracias, Pilar Ayala

    • Si usted señala que en el contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble que ocupa actualmente, no está el detalle en relación al pago de los gastos extraordinarios, ni tampoco el ítem del fondo de reserva, en principio esos gastos debiese absorberlos el dueño de la propiedad. Ahora, en general en las comunidades de edificios, el comité fija gastos comunes cuya finalidad es cubrir gastos administrativos como por ejemplo la mantención de ascensores, etc. Los cuales se suma el fondo de reserva de manera conjunta a los gastos comunes, por lo tanto la ecuación seria gastos comunes + fondo de reserva. Volviendo a su pregunta, que esos ítem no estarían establecidos en su contrato, en dicho supuesto, usted pago dineros que no correspondían a sus obligaciones, por lo tanto podría intentar una acción ante el Juzgado de Policía Local competente por el pago de lo no debido.

  4. ESTE AÑO ENERO 2018,RECIEN SE CONSTITUYO EL COMITE DE ADMINISTRACION Y LA PRIMERA MEDIDA QUE TOMARON ES DE COBRAR RETROACTIVAMENTE EL REAJUSTE DEL GASTO COMUN DEL AÑO 2009 A LA FECHA,ANTERIORMENTE NUNCA SE REALIZO,ES CORRECTO?

    • Si uno es el que paga, sobre todo si es dueño, y está en desacuerdo con algunos detalles, como posibles reajustes o incrementos en los gastos, tiene pleno derecho a hacerse oír y votar en las asambleas los acuerdos que se adopten. Pero esta prerrogativa queda suspendida en caso de morosidad, salvo que exista el compromiso de ponerse al día en un plazo dado por el administrador.

      Con lo anterior también es relevante señalar que atendido al reajuste que propone el comité, por la fecha –año 2009- la deuda en teoría se encontraría prescrita, ya que el plazo para solicitar dicha prescripción es de 3 años constados desde que la obligación se hizo exigible. Por lo tanto se podrían reunir como vecino y eventualmente solicitar la prescripción como acción propiamente tal o materializarla a través de una demanda, señalando que ya nada deben por el tiempo transcurrido.

      Saludos

  5. HOLA , EN EL CONDOMINO EN EL QUE VIVO NOS REGIMOS SOLO POR LA LEY DE COPROPIEDAD NO HEMOS REALIZADO UN REGLAMENTO INTERNO, MI CONSULTA ES CUANTO ES EL VALOR DE LA MULTA QUE DEBEN APLICAR POR RUIDOS MOLESTOS Y SI ESTA MULTA SE PUEDE CARGAR AL GASTO COMÚN.

    • Estimada Carla:

      Según la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad inmobiliaria, la sanción por ruidos molestos en horas de descanso es una multa de 1 a 3 unidades tributarias mensuales. Respecto a tu segunda consulta, Si las multas, como la de ruidos molestos, están expresamente señaladas en el Reglamento de Copropiedad o el Reglamento Interno, por acuerdo del Comité de Administración, este ordena al administrador cursar la multa respectiva y es parte integral del Gasto Común. Pero solo en el caso que este señalado en los reglamentos mencionados, toda vez que estos acuerdos requieren de un determinado Quorum para implementarse. Le sugiero acercarse al Administrador de su edificio. Toda vez que, la cobranza emitida y autorizada previamente por el comité de administración tendrá mérito ejecutivo para iniciar un eventual cobro por vía ejecutiva, a menos que sea impugnado formalmente ante el Juzgado de Policía Local y antes de la emisión de Gasto Común Siguiente. Como también puede ser apelada al Comité de Administración, que es el único facultado para cursar multas, según lo descrito en el primer acápite de nuestra respuesta.

      Saludo cordial

  6. Vive en un condominio de viviendas sociales en Macul. En este momento el SERVIU está haciendo unas mejoras en los edificios, por lo cual nos pidieron despejar el estacionamiento ya que ahí pondrán oficinas donde ellos trabajarán. Por eso, un grupo de vecinos habilitó un lugar para estacionar los autos, sacando todos los árboles de ese lugar y adueñandose cada uno de un estacionamiento con nombre y número. Si no hubo asamblea extraordinaria para aprobar este cambio provisorio (es hasta octubre) que puedo hacer al respecto como copropietaria dueña? Entiendo por la ley que ese sector es bien común…El administrador no sabe que responderme, debo ir a policía local? Es correcto mi reclamo?

    • Junto con saludar, le informo:
      1. El administrador de condominios es el representante legal de la comunidad al cual representa, donde su rol fundamental será cumplir las funciones establecidas en el reglamento de copropiedad y específicamente las que le entregue la asamblea copropietarios. Dentro de sus funciones estará: cuidar los bienes de dominio común, efectuar los actos necesarios para realizar la certificación de las instalaciones de gas, citar a reunión de asamblea, mantener actualizado el archivo de documentos del condominio, cobrar y recaudar los gastos comunes, entre otras funciones. Por tanto, es obligación del administrador dar cumplimiento a lo establecido en el reglamento o bien en las asambleas, si estas no se realizaron los propietarios no pueden tomarse espacios comunes sin acuerdo de la comunidad.
      2. ¿Qué hacer en estos casos? La ley de copropiedad inmobiliaria señala en su artículo 33, diferentes formas de accionar para determinar la responsabilidad de malas prácticas al interior de un condominio.
      a) Serán de competencia de los juzgados de policía local correspondientes y se sujetarán al procedimiento establecido en la ley Nº 18.287, las contiendas que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y el administrador, relativas a la administración del respectivo condominio.
      b) Podrán someterse a la resolución del juez árbitro arbitrador. El árbitro deberá ser designado por acuerdo de la asamblea y, a falta de acuerdo, por el juez letrado de turno, pudiendo ser sustituido o removido en cualquier momento por acuerdo de la asamblea, siempre que no esté conociendo causas pendientes.
      c) Podrán concurrir a la respectiva Municipalidad, quien podrá atender extrajudicialmente los conflictos que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y el administrador.
      d) Por último, podríamos intentar un recurso de protección, que consiste en una acción jurisdiccional que consagra el artículo 20 de la Constitución Política de la República de Chile y que busca obtener que la Corte de Apelaciones respectiva tome las providencias necesarias para restablecer el imperio del Derecho y garantizar la debida protección del afectado.

      Esperando que nuestra respuesta sea de su ayuda.
      Quedamos atentos.

  7. Hola, me estan cobrando un 5% progresivo por concepto de deuda de gastos comunes es legal….Debo $700.000 y me estan cobrando $400.000 de multa osea en total debo $1.100.000
    Gracias.

    • Estimado Pedro,
      Respondiendo a tu pregunta.

      El artículo 5, inciso 1º, de la Ley Nº 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, la mora en el pago de los gastos comunes devenga “el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a éste que establezca el reglamento de copropiedad”.
      De este modo y conforme a la norma citada, si el reglamento de su comunidad no dice nada respecto al interés máximo convencional, se aplica el artículo transcrito.

      El artículo 6º, inciso 4, de la Ley Nº 18.010, sobre operaciones de crédito de dinero, señala que el interés máximo convencional es un 50% más que el interés corriente, es decir, el interés que se cobre no puede superar en un 50% al interés corriente.
      Por lo mismo, debemos revisar el reglamento de propiedad de su comunidad para poder determinar si en su edificio se norma esta situación.

      Saludos

    • El artículo 5, inciso 1º, de la Ley Nº 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, la mora en el pago de los gastos comunes devenga “el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a éste que establezca el reglamento de copropiedad”.
      De este modo y conforme a la norma citada, si el reglamento de su comunidad no dice nada respecto al interés máximo convencional, se aplica el artículo transcrito.

      El artículo 6º, inciso 4, de la Ley Nº 18.010, sobre operaciones de crédito de dinero, señala que el interés máximo convencional es un 50% más que el interés corriente, es decir, el interés que se cobre no puede superar en un 50% al interés corriente.
      Por lo mismo, debemos revisar el reglamento de propiedad de su comunidad para poder determinar si en su edificio se norma esta situación.

  8. Vivo en un condominio de 358 departamentos y en la última reunión de acordó subir los gastos comunes de 17.000 a 25.000 pesos …solo asistieron alrededor de 25 personas a la reunión y votaron a favor alrededor de 20 personas la mayoría arrendatarios y los restantes que somos dueños no estábamos deacuerdo …aquella deciciones son válidas por la falta de asistentes a las reuniones…
    Otra consultas que criterios se deben tomar para pagar gastos comunes…gracias

    • Estimada Alicia,
      Esperando que nuestra respuesta sea de toda su ayuda.

      1. FLEXIBILIZACIÓN DE QUORUM EN RELACION A LA CELEBRACION DE LAS DIFERENTES ASAMBLEAS.
      Dentro de las innovaciones de las asambleas está la flexibilización de los quórum, tanto para funcionar como para tomar acuerdos. Recordemos que, de acuerdo a la legislación anterior, había que ajustarse a lo que señalara el Reglamento de Copropiedad y éste, en la
      mayoría de los casos, era una copia de la ley; la ley señalaba que para funcionar se necesitaba un 75% de los derechos, quórum que en la práctica era imposible reunir (difícilmente llega más de un 30% o 40% de quórum a una asamblea). Y para tomar los diferentes acuerdos la ley hacía una serie de distinciones, pero el quórum mínimo era de 2/3, es decir, un 66%, y en muchos casos se necesitaba la unanimidad.

      La Ley de Copropiedad Inmobiliaria, reconociendo ese problema que se planteaba en las comunidades, ha disminuido los quórum y establece una distinción entre EL QUORUM NECESARIO para una asamblea ordinaria y una extraordinaria, DISTINGUIENDO SI ES EN PRIMERA O SEGUNDA CITACION.

      Debemos tener presente lo siguiente:

      I. En las asambleas ordinarias se permite poder citar en primera y segunda citación el mismo día, con una diferencia tan sólo de minutos (art.19 inc.5). La asamblea ordinaria en primera citación se constituirá con la asistencia de los copropietarios que represente a los menos el 60%. La asamblea que se efectúa en segunda citación se constituirá con los que asistan, cualquiera sea el número, y los acuerdos se toman por mayoría absoluta de los presentes(art.19 inc.1). En otras palabras, el funcionamiento de un a asamblea ordinaria no puede ser más sencilla. Basta con que vayan dos, tres o cuatro copropietarios para poder funcionar y tomar los acuerdos.

      II. En las asambleas extraordinarias en cambio, dada la naturaleza de los temas que se tratan en ellas, que en sí son bastante importantes dentro de la comunidad, la ley exige más solemnidades, exige más formalidades, tales como que primera y segunda citación NO PUEDEN EFECTUARSE EL MISMO DIA sino que se necesita una diferencia entre cinco y quince días; para sesionar se requerirá el 80% en primera citación y 60% en segunda citación; el quórum para tomar acuerdos es de un 75% de los asistentes (art.19 inc.2)

      Respecto de las materias contempladas en los números 1 a 7 del art.17, la asamblea requerirá para constituirse tanto en primera como en segunda citación la asistencia de los copropietarios que representen a lo menos el 80% de los derechos del condominio y los acuerdos se tomarán con el voto favorable de los copropietarios que representen el 75% de los derechos del condominio.

      NECESIDAD DEL QUORUM DEL 100%.
      La ley contempla que para modificar el reglamento de copropiedad y que implique una alteración en el porcentaje de los derechos de los copropietarios, tanto la constitución de la asamblea como el acuerdo necesario, se requerirá la UNANIMIDAD de los copropietarios(art. inc.4).

      2.Existen dos tipos de Gastos Comunes:
      a) Ordinarios. Todos aquellos gastos relativos al normal funcionamiento de la comunidad, estos se clasifican en: de administración, mantención, reparación y de uso y consumo.

      b) Extraordinarios. Gastos adicionales o diferentes a los gastos comunes ordinarios y sumas destinadas a nuevas obras comunes. Estos se subclasifican en dos tipos: gastos o inversiones que excedan en un periodo de 12 meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios; o gastos o inversiones que no excedan en un periodo de 12 meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios.

  9. Hola, buenos días.
    Han aumentado los cobros de gastos comunes y no están claros los motivos por cuánto no se encuentran bien detallados. Además, el Comité decidió cobrarle igual una parte del agua a los copropietarios q no usan su unidad, fija en xxxx suma, y no entregan la documentación correspondiente. Se pidió Asamblea extraordinaria y no quisieron efectuarla. Es posible poner un recurso de protección por estos motivos, o es necesario ir al juzgado de Policía local.
    Saludos

    • Estimada Claudia, junto con saludarte y resolviendo tu consulta: Todo lo consiguiente a la a la comunidad inmobiliaria ya sea horizontal o vertical, se ha regulado por la Ley 19.537 sobre condominios del año 98 y por su reglamento, en términos generales, pero en términos de común ocurrencia, esta regulada por asambleas y estas asambleas se constituyen de dos maneras, ordinarias y extraordinarias, en ambos casos solo pueden participar con derecho a voto aquellos copropietarios que se encuentren al día con el gasto común con al menos 5 días de anticipación de la celebración de la asamblea, el llamado a estas asamblea debe ser hecho por escrito entre 5 y 15 días de anticipación a la fecha de la misma; Cuando hablamos de asambleas, estas tienen cuórum de constitución y de votación distinto, en ese evento existen asambleas de carácter ordinarios que son para discutir y votar elementos de común ocurrencia en la comunidad, y elementos de carácter extraordinarios que son situaciones que pasan de vez en cuando, en ambas situaciones se debe cumplir con un cuórum especifico, los cuales están establecidos en el Art. 17 y 19 de la Ley. En las asambleas extraordinarias también se ven los temas de rendición de cuenta de la administración, fondos de puesta en marcha, fondo de reserva, y por su puesto en estas asambleas se discuten cual va a ser la proporción sobre la cual se va a cobrar el agua a los copropietarios de cada unidad; Para que exista agua caliente en una comunidad, tiene que haber un sistema de recirculación de agua fría y potable, y esta agua debe ser calentada en una caldera y debe ser recirculada a trves de una gradiente y suministrada a todo el edificio a tres del uso de bombas que gastan electricidad, además, existe otro sistema paralelo, que se llama el sistema de aguas sin salida, que es un circuito que no tiene salida y que permite la recirculación de ciertos sistemas de aguas que suben y bajan y permiten la calefacción; generalmente la proporción de estos sistemas es de 70 – 30, 70 para el agua caliente y 30 para la calefacción y eso viene agregado porque el 70% lo paga cada uno de los copropietarios a través de sus remarcadores, y el otro 30% los pagan todos los copropietarios prendan o no el calefactor. Si se decidió cobrarle el agua caliente a los copropietarios que no usan su unidad, esta decisión debió ser tomada a través de una asamblea extraordinaria, es decir en una asamblea donde se constituyó el 80% de los votos de la comunidad total con derechos validos sobre la propiedad en el primer llamado, y en un segundo con un 60% de los votos de la comunidad total con derechos válidamente constituidos, y el acuerdo con un mínimo del 75%, si no fue asi, cualquier acuerdo que hayan tomado respecto a esa materia es ilegal, y por tanto puede ser objeto de un recurso de nulidad, ante el juzgado de policía local correspondiente, basado en el art. 31 de la ley 19.537, proceso que demora entre 4 y 6 meses, sin ser necesario el patrocinio de un abogado, solamente es necesario que se haga en términos respetuosos y formales, con peticiones puntuales, y lo segundo es que puedes interponer un recurso de protección por infracción a tu derecho a la igualdad de la ley 19 N°3 y el 19 N°24 que es tu derecho de propiedad de la misma forma del recurso de nulidad.

      Claudia espero haber solucionado tu consulta, si tienes alguna otra duda, por favor no dudes en escribirnos y/o ponerte en contacto con nosotros. Por favor comparte en las redes nuestro blog, para que otras personas también tengan una respuesta a sus problemas.

  10. Favor si m puede ayudar; En mi Comunidad no se celebran periódicamente Asambleas a pesar que se acordó por la propia asamblea celebrarlas cada 3 meses; La Comunidad tiene RUT, pero las platas se depositan en la Cta.Cte. de la Presidenta del Consejo de Administración. Los informes de gastos comunes no son mensuales sino de 15 a 15 o se 15 a 24 del mes siguiente; la Administradora no atiende ningún día un par de horas, todo es por teléfono, ni se le ve y le pagamos $ 250.000 mensuales; no aparece en el resumen de gastos el impuesto que se le debe retener … todo me suena Irregular, me puede ayudar? Puedo denunciar esto al Juzgado de Policía Local o quien ?

    • Estimado José, junto con saludarte y resolviendo tu consulta: Todo lo consiguiente a la Administración de un edificio se ha regulado por la Ley 19.537 del año 98 y por su reglamento, pero también es regulado y es resuelto a través del sistema de asambleas que es una expresión de la democracia a la solución delos conflictos a la comunidades de edificio, estas asambleas tienen el carácter de ordinario y extraordinario; las asambleas de carácter ordinarios son para discutir y votar elementos de común ocurrencia en la comunidad, y elementos de carácter extraordinarios que son situaciones que pasan de vez en cuando, en ambas situaciones se debe cumplir con un cuórum especifico, los cuales están establecidos en el Art. 17 y 19 de la Ley, esta ultima debe celebrarse por lo menos una vez al año, y el administrador esta obligado a rendirle cuentas a la comunidad contable y financieramente. En el caso que me planteas hay un vacío, un elemento que obviamente raya en la correcta administración, el que la presidenta del comité pida que se depositen los dineros en su cuenta corriente, porque genera un principio muy peligroso, de que ella cometa un delitomde apropiación indebida, y además de eso esta el tema de los gastos comunes, ya que la ley establece que las comunidades de edificio son entidades sin fines de lucro, es decir ellos no pueden generar utilidades, es por esta razón que el gasto común se cobra por mes vencido, porque pasa a reponer lo que ya se gasto en el mes anterior. Ahora bien Ley 19.537 establece que cualquier dificultad que tu tengas con la Administración tu puedes concurrir ante el juez de policía local (sin el patrocinio de un abogado) a solicitar que se le haga una auditoria a tu administrador y al comité, en el cual el mismo tribunal les va a decir que no es ilegal lo que están haciendo siempre y cuando cuadren las platas, pero si es caldo de cultivo a la comisión de delitos por tanto les va a sugerir que ya que tienen rut saquen una cuenta corriente del edificio; Con los gastos comunes, la ley es super clara estos deben ser emitidos entre los 5 y los 10. Todos estos procedimientos u reclamaciones ante el juzgado de policía local tienen un costo de notificación el cual debes cancelar cuando sea requerido y una duración de aproximadamente 12 meses. Te aconsejamos que si tú te ves afectado por esto, y sientes que hay alguna comisión de delito como por ejemplo apropiación indebida, hagas tu denuncia ante el ministerio público, señalando que crees que hay una irregularidad en la administración de tu comunidad, este abre una investigación y se demorara aproximadamente 6 meses en emitir un informe.

      Jose Luis espero haber solucionado tu consulta, si tienes alguna otra duda, por favor no dudes en escribirnos y/o ponerte en contacto con nosotros. Por favor comparte en las redes nuestro blog, para que otras personas también tengan una respuesta a sus problemas.

  11. con cuantos meses de atraso en gastos comunes, la adminsitración está autorizada para realziar el corte de luz, resulta que siempre voy atrasada un mes y todos los meses me mandan una carta diciendo que me cortaran la luz, por tener 3 o mas gastos conunes morosos

    • Estimada:

      La ley 19.537 sobre Copropiedad inmobiliaria, establece que el reglamento de copropiedad debe autorizar al administrador, para que, con el acuerdo del comité de administración, suspenda o requiera/solicite la suspensión del suministro eléctrico para aquellas unidades que se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes. Por tanto, la administración de su condominio se encuadra dentro del marco establecido por la Ley. Con todo, si usted tiene la certeza de estar atrasada solo un mes, le recomiendo acercarse presencialmente con el administrador a fin de solicitar un reporte que indique cuales son los meses que quedaron impagos, con el fin de regularizar, o en caso contrario, y que efectivamente se encuentr3 solo atrasada un mes, solicitar la reposición del servicio eléctrico, el cual el administrador deberá solicitar, por escrito, la reposición del suministro.

      Saludo Cordial

  12. Estimados, es legal que me hayan cobrado una multa porque mi hijo de 4 años orino en el jardin del edificio. Esto fue dado por una urgencia, ya que se bajo del furgon y no podia aguantar mas. Yo insisto en usar el criterio, pero el comite y la administracion insisten en cobrar. Favor necesito su asesoria, en el reglamento no se indica en ningun lado que esta accion seria multada.

    • Estimado te pido disculpa por la demora de nuestra respuesta.
      Aca te dejamos nuestra respuesta, que esperemos sea de mucha ayuda.

      Interponer acción ante el Juzgado de Policía local y solicitar al juez de la causa que lo que ocurrió fue un situación excepcionalisima y se debe estar a los derechos internacionales del niño.

  13. Estimados,
    ¿La Multa que se aplica por gastos comunes atrasados es distinta para alguien que paga con 30 días de retraso respecto de alguien que paga con 1 día de retraso?
    Según entiendo el interés máximo convencional se debe dividir por 360, (número de días del año) y allí se determinará la tasa correspondiente a un día. Esta tasa diaria se multiplica por la cantidad de días de atraso y se obtiene la tasa que se aplicará a la deuda. ¿Es correcta mi afirmación?
    De antemano gracias por su ayuda

    • Buen día.
      En el artículo 21 de la ley de Copropiedad y su Reglamento señala que el Comité de Administración puede dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio, asimismo imponer las multas que estuvieren contempladas en el Reglamento de Copropiedad, a quienes infringen las normas de dicha ley y del Reglamento del mismo.

      En consecuencia, para la aplicación de multas, el Comité de Administración o el administrador, en subsidio, sólo tienen facultades legales para hacerlo siempre que ellas estén establecidas en el Reglamento de Copropiedad del Edificio en forma específica.
      La tasa de interés máximo convencional la publica la Superintendencia de Banco e Instituciones Financieras (SBIF) , y rige por un periodo de 30 días. El interés por la deuda se devenga días tras día, hasta el momento de pago de la deuda y no por el período completo, en otras palabras, si un copropietario se atrasa 30 días se cobra interés por 30 días, si se atrasa 40 días, se cobra interés por 40 días.

      No dudes en consultarnos si quedas con dudas.
      Saludos

  14. Hola donde vivo entraron a robar hace 3 meses al estacionamiento.Fueron 3 autos afectados.No hubo solucion porque no habia camaras.Ahora pusimos camaras en el codominio y hace una semana se saltaron una pared y rompieron el cristal de la camioneta de mi esposo y le robaron una maquina de trabajo un poco cara.Fuimos al comite(no tenemos administrador) y nos dicen que ellos no pueden responder por el daño porque lo que tenemos son concerjes y ellos no estan facultados para hacer nada en caso de robo.Y en las grabaciones se ve clarito cuando el ladron entro.Entonces mi pregunta es ¿para que sirven los concerjes en la noche? Yo creo que solo vienen a dormir.Que es lo correcto dentro de lo legal que tendria que hacer un concerje en caso de robo?.Espero una respuesta Gracias por su tiempo. Andy Coquimbo

    • Estimada.
      Como solución se tendría que presentar una acción ante el Juzgado de Policía Local, en cuanto a las infracciones del deber de cuidado que debe tener el condominio y como consecuencia demandar por responsabilidad extracontractual por su acción negligente.

  15. hola,en mi edificio me multaron por ruidos molestos, los cuales segun el parte de conserjería no superaban los 60 decibeles un dia sabado en la noche. no tengo problema en cancelar una multa aunque la encuentro injusta, el tema es que dicha multa tiene un costo de 135.000 lo cual me parece exagerado y abusivo, considerando que ed mi primera multa y nunca he tenido problemas con la comunidad.
    mis gastos comunes han estado siempre al dia y me rehúso a pagar una cifra tan exagerada.
    escribi una carta al comite administrativo para revisar el problema.
    en el caso de que haya una negativa con respecto al valor.
    que puedo hacer yo para apelar el valor de esta?
    que medidas pueden legalmente tomar ellos si no pago la multa pero sigo pagando mis gastos comunes normalmente?
    no tengo problema en pagar la multa, pero siempre y cuando sea una cifra acorde a la falta.

    • Estimado.
      Uno de los mecanismos idóneos para impugnar o reconsiderar la multa cursada por la administración, es solicitar una junta ordinaria con la administración a fin de exponer el caso. Ahora la segunda opción es presentar una solicitud ante el Juzgado de Policía Local, con el fin de decirle al tribunal que la multa no se ajusta a derecho, y a su vez ver cómo fue posible que en la multa aparezcan más de 60 decibeles. La pregunta sería si existe algún dispositivo electrónico que maneje la administración para probar que ud infringió a la ley de copropiedad en relación a los decibeles mínimos.

  16. Estimados, por que no responden mi pregunta, fue hecha EL 10 MAYO, 2018 A LAS 6:36 PM y sigue apareciendo desde hace casi 1 mes en espera de ser moderado. Solo estoy esperando esto para ver que hago con la multa.

    Muchas gracias.

    • Estimado acabamos de dejar la respuesta a la pregunta que nos solicitaste.
      Esperando que sea de ayuda.
      Ante cualquier duda nos puedes contactar.

      Saludos

  17. En el edificio en cual vivo, optaron en asamblea cambiar los dos únicos ascensores, y me hacen llegar un programa de cobros a 4 meses, en 4 cheques de 250mil pesos cada uno, y el gasto común que pago no supera los 40mil pesos mensuales. Es un cobro adicional, por tanto deberé pagar aproximadamente 4 meses 290mil pesos, por mas que se halla aceptado por la asamblea, pueden obligarme a pagar esto que incluso supera lo que pago de dividendo?

    • Estimado pablo, junto con saludarte y resolviendo tu consulta: Todo lo consiguiente a la Administración de una comunidad ya sea horizontal o vertical después de la ley 19.537, es resuelto a través del sistemas de asambleas que es una expresión de la democracia a la solución delos conflictos a la comunidades de edificio, estas asambleas tienen el carácter de ordinario y extraordinario, dependiendo de la materia que se va a tratar será el carácter de la citación de la asamblea, en ambas asambleas se debe cumplir con un cuórum de votación, el cual solo lo podrán ejercer aquellos copropietarios que se encuentren al día con el gasto común, el llamado de esta asamblea se debe realizar entre 5 y 15 dias de anticipación y debe tener un temario sobre los temas a tratar. Lo primero que yo te recomendaría es que solicites ante la administración el libro de acta de la comunidad, y busques si se cumplió el cuórum de votación mínimo exigido para elevar los costos de la comunidad en la citación donde se le plantea a los copropietarios el cambio de ascensores, y ve si fue adoptado en una asamblea ordinaria o extraordinaria. Segundo, si en el caso de que la administración no haya hecho ningún llamado, y tampoco exista un acta donde se constituya a través de notario público esa asamblea, debes interponer una acción de protección ante la corte de apelaciones respectiva, a la cual tu no necesitas ni si quiera un patrocinio de abogado, debes realizarlo con peticiones formales y concretas estableciendo que se te esta vulnerando tu derecho a la propiedad y tu derecho de igualdad ante la ley. Tercero si la asamblea extraordinaria fue legalmente constituida y además esta validada ante un notario, esta asamblea tiene merito ejecutivo, es decir que si no cumples con el pago del gasto común válidamente establecidos en esa acta, automáticamente tu cometes un ilícito, y ese ilícito te lo pueden cobrar de dos maneras 1.- a traves de un juicio ejecutivo, ocupando solamente como merito ejecutivo titulo el acta pasada ante notario y la liquidación del administrador del edificio diciendo que debes los gastos comunes. 2.- la segunda es que la administración solicite a las empresas proveedoras de los servicios básicos, la suspensión de los mismos por no pago del Gasto Común, ojo la administración no tiene facultad para que por su cuenta, y sin llamar a los respectivos proveedores, y de manera arbitraria te suspendan los servicios básicos, esto es un acto completamente ilegal, que afecta tu derecho a la propiedad y por tanto también puedes reclamarlo.
      Pablo espero haber solucionado tu consulta, si tienes alguna otra duda, por favor no dudes en escribirnos y/o ponerte en contacto con nosotros. Por favor comparte en

  18. Hola, en mi condominio hace 1 año me multaron por que no tenia como pagar los gastos comunes, la deuda era de 190mil pesos (fecha de la deuda 15/3/2017) a esto le aplicaron un interes que da el monto de 14mil pesos y ademas le agregaron una multa por 67 mil pesos lo que hace un total de 272mil pesos. Desde entonces he ido abonando a la deuda, pero resulta que el monto de la deuda nunca baja y siguen aplicando intereses hasta el punto que el monto llego a 1.1millon de pesos(5/5/2018).
    Es legal esto?, que puedo hacer porque todos los meses me amenazan con cortar el suministro electrico, siendo que pago el gasto comun mas un abono a la deuda pero no baja.
    Como dato el gasto comun en el condominio es de 26mil pesos, no se como puede llegar a esos valores por solo unos pocos meses de atraso.

    • Estimado Felipe, junto con saludarte y resolviendo tu consulta: Todas las copropiedades son entidades sin fines de lucro, estas no generan utilidades, por lo que ellos cobran en base a lo gastado por mes vencido, la forma de cobrarlo es estableciendo principalmente cuales son las deudas, y estas deudas dividirlas por el alícuota de los copropietarios la cual se está obligado a pagar; el interés que se cobra a los copropietarios por no pago del gasto común, es totalmente legal, lo que no puede es superar el interés máximo convencional, es decir el interés bancario por sobre un 50%, y esto está regulado en la Ley 18.010 sobre operaciones de crédito y dineros, considerando que el gasto común cuando tu no lo pagas en fecha, es un préstamo que te hace la copropiedad y por tanto es una operación reajustable, pero eso no obsta a que se impida a que esa deuda pueda generar anatocismo, esta ultima es una figura que está establecida en la misma ley 18.010 pero se permite solamente respecto de entidades que lucran con el uso del dinero, por ejemplo los bancos, que es poder establecer el desarrollo de la deuda con capital más interés, y el capital más interés es el capital de nuevo, ese interés se llama interés compuesto, que no es lo mismo que el interés simple, por lo que si en tu caso cada mes están reajustando tu deuda por interés es totalmente ilegal, ya que la comunidad dejaría de ser sin fines de lucro y eso está prohibido. Puedes a través de una acción de protección dar a conocer que están infringiendo tu derecho a la propiedad.

      Felipe espero haber solucionado tu consulta, si tienes alguna otra duda, por favor no dudes en escribirnos y/o ponerte en contacto con nosotros. Por favor comparte en las redes nuestro blog, para que otras personas también tengan una respuesta a sus problemas.

  19. Estimados,

    Les cuento que dentro de nuestros gastos comunes se nos cobra el gasto de agua caliente que ronda los $12.000 de un total de gastos de casi $50.000, sin embargo llevamos más de dos meses sin agua caliente (y otras veces sale tibia) sin embargo se nos siguen cobrando estos gastos y al consultar a la administración de la solución del problema nos dicen que se está solucionando pero no hay respuestas concretas, la duda es, podemos presionar de alguna forma para solucionar el problema?, es correcto que nos cobren por agua caliente siendo que no ka recibimos?.

    Muchas gracias

    • Estimado:

      Junto con saludar, podemos tomar diferentes vías para encontrar solución a su problema, a saber;

      1) Solicitar una junta extraordinaria con el comité de administración, en virtud de que estos respondan por una solución concreta al problema que aqueja a la comunidad. Acordando que dicha solución se impute a los pagos ya realizados por el servicio de agua caliente. Servicio que no se entregó en 2 meses, bajo los conceptos de costos de reparación.

      2) Realizar una denuncia formal en contra de la Administración, en el Juzgado de Policia Local de la comuna en la cual usted reside, a objeto de que sea esta institución quienes multen a la administración por la falta de servicio que se cobra en sus gastos comunes.

      3) Interponer un recurso de protección ante la Corte de Apelaciones correspondiente a la jurisdicción que usted reside, toda vez que su problema se peude encuadrar en actos u omisiones arbitrarias o ilegales, sufren privación, perturbación o amenaza a sus derechos y garantías constitucionales.

      4) En último caso, interponer una Querella por apropiación indebida en juzgados de materia penal, por cobrar dineros y apropiarse de ellos por un servicio no entregado.

      Saludos

  20. Tengo un consulta:

    El comité del edificio me cursó una multa en enero de este año.Después de tratar de hablar con el presidente del comité y la asamblea presente mi caso al Juzgado de Policía Local dentro del plazo que estipula el Reglamento de Copropiedad. Recién fumos citados este mes por el Juzgado ambas partes, pero hasta hoy no se tiene la resolución del Juez. Este mes me agragón la multa a mis gastos comunes. La pregunta es ¿Debo pagar la Multa o solo lo referente a Gastos Comunes? En el Reglamento de Copropiedad indica que si no pagao la multa se hará corte de electricidad.

    • Estimada:
      Si la multa fue dictada en virtud de una resolución judicial, bajo las condiciones que establece la ley, es válida, lo es también si ésta se establece en el reglamento de copropiedad y es el administrador o el comité de administración quien la impone. Por lo tanto, si se la pueden cobrar si esa multa la impusieron conforme al reglamento de copropiedad y en armonía con la ley.

      Saludos

  21. Hola!, una duda, de donde sacó que en esa época, 11 de agosto del 2017, el interés máximo convencional su tasa es de 2,99%? mi duda entra en que según la SBIF da otros valores de tasas.

    • Estimado:
      para operaciones Inferiores o iguales al equivalente de 50 unidades de fomento 2,99% a 35,82%. Tasa de Interés Máximo Convencional para operaciones no reajustables en moneda nacional de hasta 200 UF de 90 días o más (1).

      (1)https://www.sernac.cl/tasa-interes-maxima-convencional-febrero-2018/

  22. Estimado mi duda es la siguiente tengo una deuda de gastos comunes me cobraron un 2.5% de interes y al mes siguiente me cobraron sobre el total de la deuda un 2.5% nuevamente eso esta bien ??? Interes sobre la deuda ya con interes?

    • Estimada Aida, junto con saludarte y resolviendo tu consulta: Todas las copropiedades son entidades sin fines de lucro, estas no generan utilidades, por lo que ellos cobran en base a lo gastado por mes vencido, la forma de cobrarlo es estableciendo principalmente cuales son las deudas, y estas deudas dividirlas por el alícuota de los copropietarios la cual se esta obligado a pagar; el interés que se cobra a los copropietarios por no pago del gasto común, es totalmente legal, lo que no puede es superar el interés máximo convencional, es decir el interés bancario por sobre un 50%, y esto esta regulado en la Ley 18.010 sobre operaciones de crédito y dineros, considerando que el gasto común cuando tu no lo pagas en fecha, es un préstamo que te hace la copropiedad y por tanto es una operación reajustable, pero eso no obsta a que se impida a que esa deuda pueda generar anatocismo, esta ultima es una figura que esta establecida en la misma ley 18.010 pero se permite solamente respecto de entidades que lucran con el uso del dinero, por ejemplo los bancos, que es poder establecer el desarrollo de la deuda con capital mas interés, y el capital mas interés es el capital de nuevo, ese interés se llama interés compuesto, que no es lo mismo que el interés simple, por lo que si en tu caso cada mes están reajustando tu deuda por interés es totalmente ilegal, ya que la comunidad dejaría de ser sin fines de lucro y eso esta prohibido.

      Aida espero haber solucionado tu consulta, si tienes alguna otra duda, por favor no dudes en escribirnos y/o ponerte en contacto con nosotros. Por favor comparte en las redes nuestro blog, para que otras personas también tengan una respuesta a sus problemas.

  23. Estimados, Muchas gracias por la información y aclaración de dudas.

    La mia es: Si se acuerda en Asamblea subir el monto de Gastos comunes, esto necesariamente debe legalizarse en acta mediante notaría para poder darle curso? Puede algún Copropietario/arrendatario negarse y seguir pagando un monto que ya no es válido?

    Saludos.

    • Estimado Rodrigo, junto con saludarte y resolviendo tu consulta: todo lo que tiene que ver con las comunidades se rige a través de asambleas, porque es una expresión de la democracia al interior de resolución de conflictos de las copropiedades, en ese evento existen asambleas de carácter ordinarios son para discutir y votar elementos de común ocurrencia en la comunidad, y elementos de carácter extraordinarios que son situaciones que pasan de vez en cuando, en ambas situaciones se debe cumplir con un cuórum especifico, los cuales están establecidos en el Art. 17 y 19 de la Ley. Todas las copropiedades son entidades sin fines de lucro, estas no generan utilidades, por lo que ellos cobran en base a lo gastado por mes o deudas que se tenían, es por esta razón y para evitar que exista mas a mes una falta en esta contabilidad, existe un concepto que se llama el fondo de puesta en marcha y el fondo de reserva, este último es el que les permite aumentar en un 3 o 5% el gasto común para que en el caso de que existan atrasos en los pagos, la comunidad no quede sin plata; en este caso los gastos comunes debemos necesariamente establecer como se subieron, porque todo lo que pasa en las comunidades debe ser registrado en actas, y estas actas deben cumplir con las formalidades de citación con entre 05 y 15 días de anticipación, que se haya logrado acreditar que se ha citado a todos los copropietarios, tanto los que viven como los que no viven, que se haya establecido el temario conforme a la ley, esta acta debe quedar escriturada y debe quedar firmada ante un notario, esta última se aplica, ya que cuando el notario revisa este documento lo que hace es ejercer un concepto que se llama justicia preventiva, porque el notario abiertamente no va a autorizar algo que es ilegal. Así que respondiendo a tu consulta si no se han cumplido estos pasos que exige la ley, el aumento de los gastos comunes si bien es cierto fuese revirado por algunos copropietarios no es válido.
      Rodrigo espero haber solucionado tu consulta, si tienes alguna otra duda, por favor no dudes en escribirnos y/o ponerte en contacto con nosotros. Por favor comparte en las redes nuestro blog, para que otras personas también tengan una respuesta a sus problemas.

  24. Buenos días, quisiera obtener información sobre el porcentaje a distribuir entre el consumo de un residente y gasto común general en relación al agua caliente ( calderas y metro gas) y a su vez como sacar el m3
    Muchas gracias

    • Estimada Cecilia, junto con saludarte y resolviendo tu consulta: Generalmente la relación de agua caliente se obtiene del remarcador del ciclo de agua fría, mas un porcentaje de la caldera, porque digo un porcentaje porque la caldera va a cometer a dos fines, uno es calentar el agua de los departamentos y dos es calentar el agua del circuito cerrado que espera la calefacción de los mismos, generalmente la proporciones 70 – 30, 70 para el agua caliente y 30 para la calefacción y eso viene agregado porque el 70% lo paga cada uno de los copropietarios a través de sus remarcadores, y el otro 30% los pagan todos los copropietarios prendan o no el calefactor; la forma de calcularlo es tomando el total del metro cubico gastado de gas por la caldera, mas la mantención de la caldera sumado eso, me va a dar un diferencial y yo lo tengo que dividir por la alícuota de cada uno de las unidades del edificio, y el segundo paso es que se debe tomar el diferencial de los medidores entre el consumo del mes anterior y el mes actual y ahí me va a salir una resta, una vez hecho esto, se procede a sumar ambos conceptos el gastado en la caldera y el gastado en el metro cubico de agua, de esta forma se saca cuando cuenta el metro cubico; Existe un documento llamado “El Manual del Conserje” del Metrogas, ahí sale paso a paso como calcular el valor del metro cubico, te recomiendo lo busques en Google porque es bastante bueno y me comentas.

      Cecilia espero haber solucionado tu consulta, si tienes alguna otra duda, por favor no dudes en escribirnos y/o ponerte en contacto con nosotros. Por favor comparte en las redes nuestro blog, para que otras personas también tengan una respuesta a sus problemas.

  25. Quiero saber que se puede hacer si después de estar en mora, se me corto la luz, quiero pagar mi deuda, pero el administrador se niega a recibir mi pago, por haber iniciado un trámite judicial.

    • Estimada Paulina, existe una norma en el Código Civil que se aplica a la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria y esta norma se llama Pago por consignación y dice el artículo 1.598 del Código Civil que el pago para que sea válido con el menester con consentimiento del acreedor, el pago es válido aún en contra la voluntad del acreedor mediante la consignación. El artículo 1.599 dice que la consignación es el depósito de la cosa que se debe hecho en virtud de la repugnancia no comparecencia del que lo va a recibir o de la incertidumbre acerca de la persona de esta y con la formalidad necesaria en manos de una tercera persona.
      Esto quiere decir que si cortaron el suministro, te iniciaron una acción judicial, lo primero que hay que definir es cómo te cortaron la luz. Cabe destacar que la Ley 1.537 no faculta al administrador ni al comité administrativo por voto propio cortarte el suministro, es decir, es ilegal. Lo que faculta a la administración, es que al tercer mes del no pago del gasto común ellos tienen la facultad de poder solicitar de las empresas de servicios que te corten el suministro y una vez que lo hagan tu puedes reactivar el suministro ante esas compañías, precisamente porque es una medida de justicia para evitar que te dejen sin luz y sin agua por ser servicios básicos. Ahora bien, si el administrador no quiere recibirte el pago, debes ir a la Tesorería Comunal que esta en el Juzgado de Policía Local en las cosultoriales de las Municipalidades y vas a pagar el gasto común, que es el pago contra la voluntad del acreedor. Ellos te van hacer llevar una carta donde reconoces cual es el pago. Luego te dan un certificado que debes llevarlo a la administración, la cual tiene desde ese momento 48 horas para reactivar los servicios, caso contrario tu puedes interponer un recurso de protección por infracción a tu derecho a la igualdad de la ley 19 N°3 y el 19 N°24 que es tu derecho de propiedad.
      Paulina espero haber solucionado tu consulta, si tienes alguna otra duda, por favor no dudes en escribirnos y/o ponerte en contacto con nosotros. Por favor comparte en las redes nuestro blog, para que otras personas también tengan una respuesta a sus problemas.

  26. hola. quería. saber. en mi condominio. se. hizo. una reunión. en la quincena . y. se voto. el alza. de gastos es legal. que cobren. con alza. el mes. en curso o debería. ser. el mes. siguiente

    • Estimada Ximena, junto con saludarte y resolviendo tu consulta: Todo lo consiguiente a la correcta administración de la copropiedad inmobiliaria deben ser visto a través de asambleas, que es la expresión de la democracia puesta al servicio de la solución de conflictos en las copropiedades, dicha asamblea puede ser de carácter ordinario o extraordinario. Ahora bien, como las copropiedades son entidades sin fines de lucro, el gasto común la forma de recuperar los gastos que ya se han efectuado, por esta razón el gato común se cobra por mes vencido, ¿por qué? Porque no puede generar utilidades, lo único que puede generar son ciertos fondos especiales, los cuales sirven para pagar algunos daños específicos, como por ejemplo: el fondo de puesta en marcha, el fondo de reserva y el fondo extraordinario (de estos fondos debe rendir cuenta la administración y por cierto el comité administrativo uno o dos veces al año en asambleas extraordinarias). Si en tu condominio se hizo una reunión en la quincena y se voto el alza de los gastos comunes, quiero saber cómo se votó, porque para que haya sido legal, debió haber sido citada una asamblea de carácter extraordinaria la cual esta regulada por su cuórum por el articulo 19, de la ley 19.537 y que dice que debe haber un mínimo en la primera citación donde participen el 80% de la comunidad total con derechos validos sobre la propiedad, es decir con las deudas al día del gasto común con al menos cinco días de anticipación a la celebración de la asamblea, y una segunda citación con el 60% de la comunidad total con derechos validos sobre la propiedad, pero en ambos casos el acuerdo se adopta con el 75% de los válidamente constituidos, eso es lo primero, veamos si cumple el cuórum, en caso de que no los cumpla, esto es ilegal y tú puedes hacerlo valer a través de una acción de protección por infracción a tu derecho de propiedad, o directamente en una demanda de nulidad ante el Juzgado de Policía Local mas cercano. La segunda es que el Gasto común se rige por la Ley 18.010 sobre operaciones de créditos de dinero, entonces cuando hablamos de que se vota un alza de los gastos queremos saber cómo se calcula esa alza , puesto que se puede calcular si es una operación reajustable, se reajusta a través de una unidad de tasación, como por ejemplo, la UF, ITC, pero si es no reajustable, es fijo, esto significa que lo que sale en las cuentas se divide por el número de copropietarios en atención en alícuota y esto es lo que se cobra.
      Debemos tener en cuenta que no se puede cobrar un gasto común exceso a menos que exista una explicación, por ejemplo: que la comunidad accedió a generar un aumento al fondo en marcha, un aumento al fondo de reserva, que por lo general es entre un 3% y 5%, el cual tiene como misión evitar que la comunidad se quede sin dinero, porque si la comunidad cobra sobregastos, bastaría que uno dejara de pagar para que la comunidad entrara en mora. Si se tiene un gasto común con un fondo de reserva de un 5%, tendría que dejar de pagarme por lo menos 5 para entrar en mora. Este es el trabajo que tiene el administrador, que nadie deje de pagar y para esto tiene una serie de herramientas como por ejemplo que al tercer mes, puede solicitar de las empresas de servicios básicos el corte del suministro. Esto no lo puede hacer la comunidad, debe solicitarlo por escrito a las empresas, de lo contrario, es un una infracción al derecho de propiedad del copropietario o del arrendatario.
      Bueno Ximena, ante cualquier consulta no dudes en escribirnos. Si te hemos sido de beneficio por favor compártelo en redes sociales para que lo lean otras personas que pasen lo mismo que tú.
      Saludos.

    • Estimada Mimi, junto con saludarte y resolviendo tu consulta: según la ley de copropiedad 19.537 establece que todas aquellas modificaciones en el reglamente, incluyendo el reglamento propio tienen que ser por escritura pública, ya que así acometemos a darle un poco de justicia preventiva a través del notario. Es importante que, en ese reglamento de higiene y seguridad, se establezcan cuales son las materias que va a regular porque si son materias simples, solo basta con cumplir con el cuórum de la asamblea de carácter ordinaria y que esta en el Art. 17 y 19; pero si son materias por ejemplo: si se va o no aceptar mascota, si se va a cobrar por la sala multiusos o el uso de la piscina, si se va a transformar el estacionamiento de visitas en estacionamientos privados, todo ese requiere necesariamente que sean asambleas de carácter extraordinario, las cuales tienes cuórum de constitución y de votación distinto.
      Mimi espero haber solucionado tu consulta, si tienes alguna otra duda, por favor no dudes en escribirnos y/o ponerte en contacto con nosotros. Por favor comparte en las redes nuestro blog, para que otras personas también tengan una respuesta a sus problemas.

  27. Estimado Sr. Ciudadano,

    Tengo la siguiente duda, entiendo que cuando se entregan los proyectos inmobiliarios te cobran un gasto operacional para que el condominio comience a operar, luego el fondo de reserva. existe otro item que se debe cobrar? el actual administrador informo que debemos pagar 200 UF y eso dividido en 6 meses, es cierto? tiene algún numero donde ubicarlo?

    • Estimado Patricio, junto con saludarte, te indicio que mi número es el 232233330, aquí encontraras a mi asistente, María Eugenia Puente, y con ella puedes solicitar una entrevista. Pero respondiendo a tu consulta, Todo lo consiguiente a la Administración de un edificio se ha regulado por la Ley 19537 del año 98 y por su reglamento; en esta ley se entiende que cuando se va a poner en operación una comunidad ya sea horizontal o vertical, tiene gastos y esos gastos no pueden ser suplidos por todos los copropietarios, precisamente porque no están todas las unidades vendidas, para estos casos el legislador estableció una forma en que se pudiera ir paleando estos gastos de manera paulatina, y a eso la ley lo llama el fondo de puesta en marcha, este fondo es una cantidad de dinero que el primer propietario tiene que colocar al primer vendedor, para satisfacer los gastos operacionales de la comunidad del edificio. Ahora bien, esto no es un regalo, el fondo de reserva tiene que ser actualizado por el administrador, para ser puesto a disposición de los copropietarios en cualquier momento, ¿por qué? Porque la idea es que si yo estoy pagando un fondo de puesta en marcha, evidente que los primeros meses me lo voy a gastar, pero después tengo que proveer a través del cobro de los gastos comunes, crear un fondo extraordinario para poder reponer el fondo de puesta en marcha de los copropietarios. Asimismo, se establece otro fondo, que es el fondo de reserva, el fondo de reserva es una cantidad de entre 3 y 5% del total del gasto común, que prevé que si algún copropietario no esta al día con el gasto común, salga de este fondo, el mismo no es reembolsable, y es solo para cubrir gastos atrasados por no pago de los copropietarios; es deber de la administración mantener este, y todos los fondos al día (actualizados) y una o dos veces al año en una asamblea de carácter extraordinario, rendir cuentas a la comunidad del uso o no uso de cada uno de estos fondos. Es importante señalar que en el caso de algunos fondos que se crean en el edificio, deben ser votados en una asamblea de carácter extraordinario, es decir en una asamblea donde participen el 80% de la comunidad total con derechos validos sobre la propiedad, ya que este tipo de fondos especiales no pueden ser creados de moto propio por el administrador, porque el administrador no tiene esas facultades dentro de la Ley. Ahora bien, un fondo como el que tu nos comentas solo puede ser establecido a través del Gasto Común, y esto lo respalda el Art. 17 N°9, cuando dice “será materia exclusivo de sesión extraordinaria los gastos e inversiones que existan en un periodo de 12 meses, el equivalente de 6 cuotas de gastos comunes ordinarios del total de condominio”, o sea claramente si yo multiplico esos 200 UF por todos los copropietarios supera con crece las 6 cuotas del gasto común, por tanto debe ser por asamblea de carácter extraordinario (con el 80% de la comunidad total del condominio).

      Patricio espero haber solucionado tu consulta, si tienes alguna otra duda, por favor no dudes en escribirnos y/o ponerte en contacto con nosotros. Por favor comparte en las redes nuestro blog, para que otras personas también tengan una respuesta a sus problemas.

  28. Estimados, la empresa administradora que hoy esta en el condominio, tomo el trabajo desde septiembre del año pasado, y hoy me esta cobrando gastos comunes que ellos suponen pendientes correspondientes a Junio, Julio y Agosto del 2017. Yo les he mandado los números y monto de cheque en donde pague esos gastos y sin embargo no los reconocen pues ellos dicen que al tomar la administración anterior, no les fue entregado todas las cuentas claras. Les he pedido que me manden la cuenta corriente de mi departamento y han pasado 3 meses y no me la envían. Les he pedido que nos juntemos a revisar y se niegan. Ahora me amenazan con corte de luz si no les pago el 50% de la deuda y que documente el 50% restante a 30 días. Que se puede hacer si la empresa no tiene las cuentas claras y se niega a reunirse con el afectado?. Muchas gracias y saludos, Rodolfo

    • Lo primero es que el pago, considerando de que la deuda que tu tienes por gastos comunes es una deuda que se salda mediante un modo de extinguir las obligaciones que se llama pago, ahora bien, el pago tiene una doble vertiente, el deudo paga y el acreedor cancela, si bien es cierto la ley de copropiedad y el reglamento otorga a la administración derecho a poder solicitar a las empresas proveedoras de servicios básicos el corte al tercer mes de no pago de renta. Ojo este detalle es importante, no es que ellos la puedan cortar, muchos administradores se equivocan en eso, no es que ellos puedan cortar porque ese es un acto arbitrario e ilegal, lo que ellos pueden hacer es solicitar a las empresas ante el no pago de los GC de tres o mas periodos, el corte del suministro el cual se repondrá una vez que el copropietario pague, pero no es que ellos la puedan cortar. El Articulo 1570 del código civil establece que el pago periódico o carta de tres periodos consecutivos hará presumir el pago de los anteriores periodos siempre que hayan debido efectuarse ante los mismos acreedores y el deudor; es decir que si tu tienes el pago de agosto y ellos te reciben el pago de agosto, significa que tu tienes pagado para atrás, al menos que ellos te coloquen abono , si ellos llegasen a colocarte abono, desconociendo el pago que tu les haz hecho la forma de proceder es, basado en el articulo 31 de la ley 19.587, sobre copropiedad inmobiliaria que básicamente se establece lo siguiente, tú tienes que ir al mismo comité por escrito y señalarle de que esta pagado el gasto común, acompañar los certificados de pago, y darle un plazo perentorio de 5 días para que ellos hagan la conciliación bancaria, en la misma carta se debe establecer de que en el caso de que no te den respuesta en los cinco días, se dará a entender que la rechazan, por que? porque desde ese momento a ti te empieza a correr un periodo de 30 días, para interponer un recurso de protección, sin ser necesario el patrocinio de un abogado, solamente es necesario que se haga en términos respetuosos y formales, con peticiones puntuales. Además de esto también puedes ir al Juzgado de Policía Local y solicitarle al juez que cite a una asamblea de carácter extraordinario o cite una indagatoria a los miembros del comité y de la administración para que entreguen los datos financieros y contables de la comunidad, y con la obligación de que si así no lo hicieran pueda apercibirlos con el auxilio de la fuerza pública, con orden de arresto, por cada uno de los días que se nieguen a cumplir los requisitos ordenados por el tribunal.

      Rodolfo espero haber solucionado tu consulta, si tienes alguna otra duda, por favor no dudes en escribirnos y/o ponerte en contacto con nosotros. Por favor comparte en las redes nuestro blog, para que otras personas también tengan una respuesta a sus problemas.

  29. Hola!! Tengo una gran duda, en el edificio donde donde arrende un apto de 2 hab tiene 17 pisos y los gastos comunes varian mucho dependiendo del mes, para mayor sorpresa el ultimo recibo del mes de junio del presente año salio con la sorpresa de que estan cobrando $ 140.000, por concepto aprox de 58.000 de gasto comun y el otro concepto es por agua caliente $ 82.000 por calderas del edificio siendo que el mes mayo se pagaron $ 56.000 aprox, me parece un cobro demasiado abusivo tomando en cuenta que somos 3 adultos 1 niño y 1 bebe los que residimos en la vivienda donde no estamos en todo el dia y solo se usa el agua caliente para bañarse y de vez en cuando para lavar loza. Sin mencionar los cobros de gasto comun que no cuenta con piscina, ni quinchos, ni salon de eventos, ni espacios con areas verdes. Como puedo proceder legalmente para que revisen mi caso por que al parecer como que cobran a los que arriendan un precio y los que viven como dueño otro precio mucho mas bajo.

    De antemano gracias y saludos,

    • Estimado Angel, muchas gracias en confiar en nosotros y pasando a responder tu consulta indico, respecto que hay cobros diferentes a los arrendatarios y a los dueños eso en principio es arbitrario y desigual. Si te has dado cuenta a través de una boleta, podrías interponer una acción de protección ante la Ilustre Corte de Apelaciones respectiva, basado en que se te está vulnerando el artículo 19 n° 3 de la Constitución. Recuerda que la Constitución es el mejor escudo que tenemos como ciudadanos para la protección de las injusticias, tanto particulares como del mismo estado.
      Cambiando de tema, cuando hablas de agua caliente, estás hablando de un circuito cerrado que se utiliza cuando hay estufas en los radiantes en el mismo edificio, es un circuito cerrado donde el agua circula por un mismo circuito sin salida, puesto que lo que hace la caldera, aprovechando la ley de la gravedad, calienta el agua, luego una bomba recirculadora la sube, generando el circuito.
      El agua caliente se hace de la mezcla del agua fría que debe pasar por las calderas y circular a través del edificio a través de bombas. Si vas a la sala de bombas, te darás cuenta que hay bombas rojas, las recirculadoras de agua caliente, y las bombas de color azul, recirculadora de agua fría. El problema de los edificios, es que debe haber una proporción correcta, entre cuanto gas ocupamos para calentar el agua fría para consumo y aquella agua caliente que ocupamos para calefaccionarnos, considerando que ambas ocupan el gas de la caldera. Entonces debemos establecernos cuál va hacer la proporción. Normalmente, según mi experiencia se da una razón de 70/30, es decir el 70% es agua de consumo y el 30% es el agua que calefacciona.
      Debemos considerar que se tiene un remarcador, llamado manafort, que se ubica en el shaft del piso la cual tiene una serie de medidores, entonces el edificio toma este porcentaje que se destina al agua caliente y sacan cuánto vale el metro cúbico de agua caliente, que es el agua que tu consumes dividido entre todos por el consumo 24 horas de la caldera.
      Y en el caso de la calefacción, no se puede hacer la distinción entre que la prendas o no porque la idea es que todos la prendan o que nadie la prenda, porque al final el calor tiende subir. Entonces si se prende en el primer piso, necesariamente va a subir y los del siguiente piso podrían aprovecharse, si es que no pagaran, del calor del piso de abajo.
      Pero ¿por qué suben tanto los gastos comunes?, primero porque no se le hace una correcta mantención a los shaft ni a los medidores, entonces estos medidores como vienen con el agua que se consume, es un agua que viene con muchas sales minerales, llamada agua pesada, la cual genera sarro y tapa las cañerías, generando que pase en banda al recirculador. Entonces cuando no hay una correcta mantención, un poco de agua pareciera que hiciera dar muchas vueltas al medidor, y lo mismo pasa con el agua fría, la cual viene con agua pesada, entonces si el medidor es de mala calidad o las cañerías están tapadas o sucias se registrará que tienes mucho consumo, ya sea de agua caliente, ya sea de agua recirculación para efecto de calefacción.
      Lo aconsejable es que solicites particularmente un seguimiento a tus medidores de agua caliente y agua fría con las mediciones de cada uno y lo hagas por semana y así puedes comparar las mediciones en un mes calendario con las que tiene la administración.
      Cabe destacar que la administración lo hace a través de conserjes y muchas veces se equivocan, y al equivocarse en la toma de muestra entre lo gastado en el mes anterior y lo actual, ellos también lo multiplican por el metro cúbico, y esto también puede salir mucho mas caro.
      Ahora bien, si tu, habiendo hecho todo lo que se explicó y todavía detectas que hay una diferencia, te aconsejo que primero mandes una carta a la administración, con copia al comité administrativo, señalándoles que tienen un plazo perentorio de cinco días para contestarte o darte una respuesta, tiempo después del cual vas a entender que tu petición es rechazada y allí interpondría una acción de protección o recurso de protección que no requiere patrocinio de abogado.
      Te comento que lo primero que pedirán será un informe de la administración respecto de las mediciones de agua caliente y agua de calefacción, incluso de hace cinco años para atrás porque es el período máximo de prescripción.

      Esperamos haber solucionado tu consulta.

  30. Buenas Tardes!!! expongo mi caso:
    Hace algún tiempo atrás, en la asamblea decidieron realizar una fumigacion al interior de los todos los departamento de la comunidad, en esa instancia se voto a favor por los participante (no mas del 30% de los propietarios) independiente si los propietarios accedían al servicio este se cobraría de igual manera, o sea, este se cobraría si o si en el gasto común, mis consultas son; es legal que la asamblea obligue a realizar un servicio al interior de los departamento? por otro lado es legal que cobren en el gasto común un servicio que han no me ah realizado?

    • 1.- Estimado Alfonso, muchas gracias en confiar en nosotros y en base a lo que me consultas, paso a responder. Todo lo relacionado con la administración de las comunidades de edificio o condominios, ya sean horizontales o verticales, está regulado por la Ley 19.537 de julio del año 1998, la cual tiene un reglamento que además regula ciertas conductas de manera más pormenorizadas.
      Pero en principio lo que nosotros debemos entender es que cualquier decisión que se tome en la copropiedad tiene que ser objeto de una asamblea. Se ha establecido por parte de la ley del legislador de que se sigue adelante con el sistema asambleístico, es decir, que participan todos los dueños, personalmente o representados por terceros en asambleas, que es una fiel expresión de la democracia. Estas asambleas tienen dos características:

      – Asamblea de carácter ordinario: es para poder revisar cuestiones de común ocurrencia o comunes dentro del devenir dentro de una comunidad. Por ejemplo:
      1. Rendición de cuentas que debe hacer un administrador al menos una vez al año y que por lo general se hace en el mes de abril.
      2. Rendición de cuentas del comité administrativo que también debe ser una vez al año. Esto porque al ser miembro del comité administrativo no es un cheque en blanco que se le otorga a las personas para que puedan hacer uso y abuso de todos los bienes de la comunidad. Se debe tomar en consideración que en promedio una comunidad pequeña maneja alrededor de ocho a nueve millones de pesos

      – Asamblea de carácter extraordinario: es aquella donde se discuten determinadas situaciones que no son de común ocurrencia. Por ejemplo: modificación del reglamento, petición a obras públicas de no pertenecer a la Comunidad Inmobiliaria, remoción total o parcial de los miembros del comité, gastos extraordinarios que excedan a un periodo extraordinario de meses equivalentes a 6 cuotas de gastos comunes del edificio, la administración conjunta.
      Está establecido en el artículo 17 de la Ley y 20 del Reglamento.
      Pero ¿Por qué la ley hace la asamblea de carácter extraordinario y extraordinario? Porque precisamente se establece un concepto llamado quórum.
      – Quórum de votación
      – Quórum de constitución: es el número de copropietarios, propiamente con voto válido y pueden participar con voz y voto en la asamblea.
      Pero, ¿qué se entiende por copropietario válido?, es todo aquel copropietario que esta al día con sus gastos comunes con al menos 5 días de anticipación a la celebración de la asamblea (sea de carácter ordinario o extraordinario).
      Pero ¿por qué es tan importante establecer si la asamblea es ordinaria o extraordinaria? Porque todos los acuerdos que se lleguen en la asamblea tienen que ser reducidos a escritura pública, escritura ante notario. Y desde ese momento, esta escritura pública, según lo establece el artículo 12 de la Ley 19.537 que tiene el rango de mérito ejecutivo, es decir, que desde que se firma la escritura pública ya se le hace obligatorio, incluso a aquel que no asistió ni personalmente ni representado a la asamblea.

      Es importante resaltar que sin estos quórum dichas asambleas son inválidas.
      Si tomamos en consideración la asamblea ordinaria, el artículo 19 dice que esta se constituirá en la primera citación con los propietarios que representen el 60% de los derechos del condominio y en segunda citación, es decir, mínimo media hora después con los copropietarios que concurran, adoptándose en ambos casos el acuerdo por mayoridad absoluta. Es decir, que se tomaran en cuenta las personas que estén.
      Pero en ambos casos para que la decisión sea válida, tiene que ser votada y acreditada por el 50 + 1, en cambio en las extraordinarias, depende la materia sobre la cual se trata.
      Por norma general el número 25, inciso segundo del artículo 19 de la Ley, establecen que las asambleas extraordinarias se constituyen en primera citación con la asistencia de los copropietarios que representen al menos el 80% de los derechos del condominio y en segunda citación, media hora después al menos, con la asistencia de los copropietarios que representen al menos el 60% de los derechos del condominio. En ambos casos se adoptarán los acuerdos con el voto favorable del 75% de los derechos.
      En estricto rigor y respondiendo su pregunta, usted establece que no había más del 30% de los copropietarios e intentaron generar un gasto común extraordinario con un quórum invalido, por lo tanto esa asamblea es absolutamente inválida.
      Se puede hacer efectiva a través de dos maneras:

      – O se acoge al artículo 31 y 33 de la Ley, en relación con el Artículo 27 y siguiente del reglamento, el cual permite que cualquier persona que se sienta afectada por un actuar de la administración o del comité administrativo puede concurrir por él o por cualquiera al Juzgado de Policía Local, es una demanda que se puede hacer incluso sin patrocinio de abogado. Se debe tener en cuenta que es de larga duración, dado que los jueces de Policía Local no solamente ven propiedad inmobiliaria sino que también ven ley del tránsito. Ley de Alcoholes, Ley de Copropiedades, Ley de Protección a los derechos del consumidor.
      – Considerando que el gasto común está afectando su bolsillo por el cobro de una manera inválida, siendo arbitrario e ilegal, se puede interponer dentro del plazo de 30 días corridos desde que llega la carta del gasto común ilegal, se puede interponer una acción de protección, sin patrocinio de abogado, sino que el recurso esté redactado en términos formales con peticiones concretas ante la Ilustrísima Corte de Apelaciones.

      Esperamos haber ayudado y aclarado sus dudas.

  31. Hola el comite de administracion de mi comunidad y el admnistrador fueron sancionados en el juzgado de policía local por no poder justificar 150 millones de pesos, ahora quieren postularse de nuevo, hay alguna norma que prohiba eso si ya han robado?

    • Si el comité fue sancionado en Juzgado de policía local por no poder justificar 150 millones de pesos, en Ley de Copropiedad no existe norma que prohíba que puedan postular nuevamente. Ahora bien, es necesario revisar el reglamento interno de la comunidad del edificio y verificar si existe alguna estipulación que sancione las faltas a probidad. Teniendo ese antecedente, si existe estipulación que lo prohíba, eventualmente si existiese esa prohibición de postularse al cargo, teniendo en cuenta que infringieron conducta de probidad, no podrían postular. Como recomendación es menester, que se presente una querella criminal para que establezca el delito de apropiación indebida, en consideración al cargo que ostentaban.

  32. Hola Buenas tardes, alguna vez escuche en la televisión que las inmobiliarias que venden departamentos están obligados a pagar Gastos Comunes o un porcentaje de estos y que finalmente es rebajado de nuestros Gastos Comunes, no recuerdo específicamente que es, ustedes saben de esto y si es efectivo como se hace valer esta norma?

    Muchas gracias por vuestra atención.

    • Cada copropietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes de dominio común. En ese tenor, Cada copropietario deberá contribuir a los gastos comunes ordinario como a los gastos comunes extraordinario, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes a dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución Cada copropietario deberá pagar los gastos comunes con la periodicidad y en los plazos que establezca el reglamento de copropiedad. Si incurriere en mora, la deuda devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el interior a éste que establezca el reglamento de copropiedad. En ese sentido, el obligado según la ley de copropiedad n°19.537, será de exclusividad del
      copropietario.

  33. En una asamblea se acordó empezar a cobrar 5.000 pesos en concepto de «Fondo de Futuras Mejoras». No obstante, al empezar el cobro, este no sólo se hizo a todos los departamentos, los cuales incluyen 1 estacionamento, sino que también se cobra 5.000 pesos adicionales a quienes tenemos 1 estacionamiento adicionales. (Los estacionamientos adicionales tienen una alicuota de solo 0.3 y pagan un fondo de reserva de unos 400 pesos, y ahora a esto se le añade los 5.000 pesos.) ¿Es este cobro legal, o debería ser un monto proporcional a la alicuota? Cómo se podría reclamar?

    • Todo lo concerniente a la administración de los bienes comunes será resuelto por los propietarios
      reunidos en asamblea, en conformidad a las reglas que van a expresarse:
      1. El administrador convocará a reunión cuando lo estime necesario o a petición de alguno de los propietarios. Si por faltar el administrador o por otra causa no fuera posible efectuar la convocatoria en esta forma, citará el juez a solicitud de cualquier propietario. No será menester citación alguna cuando los propietarios acuerden, por unanimidad celebrar asamblea.
      2. El administrador deberá convocar personalmente a los propietarios y dejará testimonio de este hecho en forma fehaciente. Si la citación se hiciere a virtud de resolución judicial, deberá notificarse en la forma prescrita en el Título VI del Libro I del Código de Procedimiento Civil
      3. Las sesiones de la asamblea deberán celebrarse en el edificio, salvo que unánimemente se acuerde otra cosa, y deberán ser presididas por el propietario de la mayor cuota en los bienes comunes que asista. Si esta circunstancia concurriere en dos o más propietarios, se procederá por sorteo.
      4. Para reunirse válidamente, será menester la concurrencia de la mayoría de los propietarios que representen, a lo menos, los tres cuartos del valor del edificio.
      5. Cada propietario tendrá sólo un voto, que será proporcional al valor de su piso o departamento.
      6. Los acuerdos deberán tomarse por mayoría de los concurrentes que representen, a lo menos, los dos tercios del valor del edificio. En tales condiciones serán obligatorios para todos.
      Sin embargo, todo acuerdo que importe la imposición de gravámenes extraordinarios, que tengan por objeto la construcción de mejoras voluntarias o que conduzca a una sensible alteración en el goce de los bienes comunes, requerirá la unanimidad de los concurrentes.
      7. Si después de dos citaciones hechas con un intervalo de diez días, por lo menos, nos e reuniere el quórum necesario para sesionar, el administrador, en su caso, o cualquier propietario podrá ocurrir al juez para que adopte las medidas conducentes. Se procederá
      en este caso con arreglo a lo dispuesto en el inciso final del artículo precedente.

      Ante lo antes explicado, es importante analizar la sesión en donde se acordó dichas sumas. Si cumplen con los requisitos legales para poder establecer esos montos que indica en su repuesta. En el evento de no cumplirse con los requisitos mínimos de la sesión, es posible interponer Querella infranccional ante el Juzgado de Policía local, para que anule la sesión que determino esos ítem evaluables en dinero.

  34. Quisiera saber cual es el plazo que se tiene para pagar los gastos comunes, si se envian los dias 13 de cada mes. es hasta fin de mes o el plazo de lo fija administracion. gracias.

    • Los gastos comunes se pagan mes a mes. Si usted señala que el cobro se hacen los días 13 del respectivo mes, el plazo máximo para consignar los fondos, serian al día 13 del mes siguiente. Pasado ese plazo usted se puede constituir en mora y eventualmente lo podrían demandar ante
      los Juzgados, para hacer efectivo el cobro de los gastos comunes.

  35. Buenos Días. Necesito saber qué ley y qué artículo de esa ley indica el interés que se debe aplicar a una deuda por gastos comunes. Según lo leido en esta página el interés que se aplica es por día y no mensual. En mi caso me aplicaron un interes correspondiente a un mes y sólo me atrasé tres días en pagar.
    Agradeciendo su respuesta
    María Isabel Silva

    • Estimada,
      Respondiendo a tu pregunta.

      El artículo 5, inciso 1º, de la Ley Nº 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, la mora en el pago de los gastos comunes devenga «el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a éste que establezca el reglamento de copropiedad».
      De este modo y conforme a la norma citada, si el reglamento de su comunidad no dice nada respecto al interés máximo convencional, se aplica el artículo transcrito.

      El artículo 6º, inciso 4, de la Ley Nº 18.010, sobre operaciones de crédito de dinero, señala que el interés máximo convencional es un 50% más que el interés corriente, es decir, el interés que se cobre no puede superar en un 50% al interés corriente.
      La tasa de interés máximo convencional la publica la Superintendencia de Banco e Instituciones Financieras (SBIF) , y rige por un periodo de 30 días. El interés por la deuda se devenga días tras día, hasta el momento de pago de la deuda y no por el período completo, en otras palabras, si un copropietario se atrasa 30 días se cobra interés por 30 días, si se atrasa 40 días, se cobra interés por 40 días.

      Saludos

  36. Estoy con deuda de 4 meses de gastos comunes quiero ponerme al día pero solo me dejan efectivo y cheques q no tengo pedí renegociacion ante notario o otra opción y no me la dan mi edificio es eléctrico y tengo una pequeña de 3 años sin luz no come me atrase porque mi esposo estuvo sin trabajo q más puedo hacer

    • La ley 19.537 establece que el reglamento de copropiedad debe autorizar al administrador, para que, con el acuerdo del comité de administración, suspenda o requiera la suspensión del suministro eléctrico para aquellas unidades que se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.

      Es por está razón la importancia de pagar en tiempo y forma los gastos comunes. Si con la administración no existe posibilidad de acuerdo le recomiendo pagar 2 meses de gastos comunes a efectos de evitar el corte de luz y en el menor tiempo posible pagar la deuda restante para evitar el corte a su vivienda y esto afecte a su hija.
      Saludos

  37. Si un departamento aún no se termina de pagar al banco.. Igual lo pueden rematar por no pago de gastos comunes?

    Bajo que condiciones se toma generalmente esta decisión? Por monto de deuda?, por cantidad de meses sin pagar?

    Muchas gracias de antemano

    • Estimado Isaac :

      Respondiendo a su pregunta, el tribunal puede ordenar el embargo y remate de los bienes del deudor, previa notificación de la demanda. Recuerde que los bienes que le pueden embargar deben ser proporcionales al monto de la deuda que usted tiene. En este sentido, si usted debe 1.000.000 de pesos e intentar embargar y rematar su inmueble que tiene un valor comercial de 40mm, el monto debido al que le quieren embargar no cumple con lo estipulado por la ley y en este caso debe oponerse en los plazos legales establecidos en el procedimiento ejecutivo.

      Saludo cordial

  38. Buen dia, vivo en un condominio nuevo donde todo es irregular desde la inmobiliaria que nos robaba agua y al parecer nos roban luz, se le dijo a la administracion pero no hace nada para aclararlo, la cosa es que los primeros gastos comunes fueron de 100.000 y bajo de aquello a 50 mil ahora van en 75 mil y todo porque segun ellos despiden gente y asume el finiquito a nosotros, compran cosas sin comunicarlas y no han hecho ni si quiera asambleas, esta empresa asumio despues de las irregularidades sin aclaracion y el dueño dijo lo de atras perdieron y ahora borron y cuenta nueva, nunca acalararon nada, la pregunta es, yo estoy pagando de los 75 mil solo 50 mil por reparos hechos que no me son aclarados, me pueden cortar la luz igual? voy al dia pero con menos monto pagado por esos reparos interpuiestos por mi, si es legal cortarme la luz?, ellos pueden subir y subir los gastos sin aclaracion Hay alguna ley que me ampare o tengo que poner una demanda o algo? Muchas gracias por todo

    • El texto de la disposición que permite el corte de luz a los morosos aparece en el art. 13 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria y en los art. 13 y 14 del DS 46.
      El tratamiento a los morosos es una prueba de ello, ya que a pesar de que la ley exige la morosidad de al menos 3 cuotas de gastos comunes toda la tramitación necesaria para efectuar finalmente el corte demora normalmente casi 5 meses.
      Esto incluye el aviso que manda la distribuidora al deudor.
      En el evento que usted tenga alguno repararos con el comité o la administración, puede efectuar sus descargos ante el Juzgado de Policía Local, tribunal que analizara el conflicto jurídico y resolverá la contienda en una posterior sentencia.

      Saludos

  39. Mi consulta es la siguiente, puede el administrador del edificio personalmente proceder al corte del suministro eléctrico por Mora de 3 meses de gastos comunes sin previo aviso??? ….. Mi otra consulta es sobre la certificación de gas, por lo que entendí la ley indica que las certificaciones deberían pagarse del fondo de reserva, según esto es correcto que cobren una cuota adicional al gasto común por la certificacion?? ….Gracias

    • El texto de la disposición que permite el corte de luz a los morosos aparece en el art. 13 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria y en los art. 13 y 14 del DS 46.
      El tratamiento a los morosos es una prueba de ello, ya que a pesar de que la ley exige la morosidad de al menos 3 cuotas de gastos comunes toda la tramitación necesaria para efectuar finalmente el corte demora normalmente casi 5 meses.
      Esto incluye el aviso que manda la distribuidora al deudor.
      Respecto a la certificación de gas, el artículo 7 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria señala que, deberán pagarse del fondo común de reserva. Sin perjuicio de lo anterior, Este fondo se formará por asamblea extraordinaria que se lleve a cabo por los copropietarios, en donde se determina el recargo a los gastos comunes por este concepto.

      Saludos

    • Estimada, por el principio de autonomía de la voluntad de las partes, entre usted y la administración a cargo del cobro de los gastos comunes pueden llegar a un acuerdo sin límites de cuotas.

      Saludos

  40. Hola. Quiero exponer mi caso. Hace 5 meses atrás me robaron una bicicleta prácticamente nueva desde el sector subterráneo donde se dejan en el edificio. Por cámaras se dio seguimiento y se pudo constatar que la persona que la robó entró y salió por conserjería sin ningún problema. La administración me culpa por no tenerla con cadena. Después de esto, pusieron un cartel que no debe hacen responsables por bicicletas que no estén amarradas. Por otra parte, el sector estaba oscuro, sin luz de lo cual tbn me queje en varias oportunidades porque estuvo meses sin luz.
    He hablado con la administradora en varias oportunidades por el pago de mi bicicleta y hasta el momento ninguna respuesta. Dejé de pagar el gasto común de jul y ago como forma de presionar y me cortaron el agua caliente y ahora me llega un aviso q cortarán la luz.
    Mi consulta, es legal que puedan cortarme los servicios siendo que ellos tienen una deuda conmigo?? Es necesario que haga la denuncia en el juzgado de policía local si no me responden???

    • La Ley no. 19.537, de Copropiedad inmobiliaria establece ciertos derechos y obligaciones respecto de los edificios y condominios que cuenten con una administración.

      Al respecto, son 2 puntos diferentes que hay que analizar:

      1.- El pago de los gastos comunes es una obligación de los copropietarios que no lo exime del pago por caso de robos o hurtos que ocurran al interior de cada departamento. Así lo establece el artículo:

      «Artículo 5º.- Cada copropietario deberá pagar los gastos comunes con la periodicidad y en los plazos que establezca el reglamento de copropiedad. Si incurriere en mora, la deuda devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a éste que establezca el reglamento de copropiedad.

      El hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, o de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes correspondientes.

      El reglamento de copropiedad podrá autorizar al administrador para que, con el acuerdo del Comité de Administración, suspenda o requiera la suspensión del servicio eléctrico que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.

      Si el condominio no dispusiere de sistemas propios de control para el paso de dicho servicio, las empresas que lo suministren, a requerimiento escrito del administrador y previa autorización del Comité de Administración, deberán suspender el servicio que proporcionen a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren en la misma situación descrita en el inciso anterior.»

      Por tanto, es legal que corten el suministro por no pago. Además, no existe deuda que tenga la administración con el copropietario, además de velar por el cumplimiento del reglamento interno.

      1.- Contestando la segunda pregunta, como propietarios o mejor dicho como ciudadano, tenemos ciertos derechos en estos casos:

      A. Puedes interponer una denuncia ante carabineros, fiscalía o directamente en el juzgado de garantía de tu comuna, por el delito de Hurto de tu bicicleta para que se inicie una investigación criminal y puedan dar con el o los imputados culpables del delito.

      B. Puedes demandar civilmente ante un Juzgado de policía Local, a la administración del edificio si consideras que existe un incumplimiento contractual en cuanto a las medidas de seguridad adoptadas por este, para el cuidado de los bienes de los copropietarios.

      Cualquier duda o consulta no dudes en contactar a Logan Abogados SpA.

  41. Estimados una consulta en el edificio donde estoy en calidad de arrendatario, se daño la caldera quedando los pisos del 9 hacia arriba sin agua caliente( 10 pisos más), la administradora alude que el arreglo demorará tres semanas más aparte de las dos que ya llevamos por lo tanto completaremos 5 semanas sin dicho servicio, la pregunta es, que acción podemos realizar para que se reponga el servicio de manera urgente, dado que los pagos por concepto de gastos comunes se han realizado de manera regular, incluyendo mantenimiento, qué derecho nos acoge dado que los cobros se siguen realizando igual.

    • Estimado;

      La ley nos confiere distintas acciones judiciales en estos casos:

      1. Recurso de protección ante Corte de Apelaciones

      Es aquella acción que la Constitución concede a todas las personas que como consecuencia de actos u omisiones arbitrarias o ilegales, sufren privación, perturbación o amenaza a sus derechos y garantías constitucionales. El objetivo del recurso de protección consiste en que la Corte ordene todas las medidas necesarias para reestablecer el derecho vulnerado y asegurar su protección. Igual se pueden presentar otras acciones ante la autoridad o los Tribunales de Justicia.

      2. La ley de copropiedad inmobiliaria señala en su artículo 33, diferentes formas de accionar para determinar la responsabilidad de malas prácticas de un administrador: Serán de competencia de los Juzgados de Policía Local correspondientes y se sujetarán al procedimiento establecido en la ley Nº 18.287, las contiendas que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y el administrador, relativas a la administración del respectivo condominio. De esta forma, podríamos solicitar una Indemnización de perjuicios por el menoscabo ocasionado.

      Saludos

  42. Hola, tengo un problema con el gasto común que pago en el edificio. Cada mes varia el cobro del agua caliente arbitrariamente, el edificio cuenta con una caldera y esta reparte a todos los departamentos, pero no se cobra una tarifa fija, sino que, varia mes a mes y el administrador en el informe no hace entrega el desglose de como se cobra este item, solo llega el precio (variable) que se cobra por el avance del medidor. ¿Donde o que medidas puedo tomar siendo yo quien arrienda?

    • Jesus, Su opción es llamar a Asamblea de Copropietarios, pidiendo poder a su arrendador para representarlo si nada dice se entiende conferido..

      La asamblea de copropietarios es el órgano supremo en materia de administración por lo que todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea (art17 inc.1)

      Cabe destacar es que la ley clasifica estas asambleas de copropietarios. La ley anterior no hacía ninguna distinción, sencillamente hablaba de asambleas. En el hecho, muchas veces se citaba haciendo distinción entre asamblea ordinaria y asamblea extraordinaria, y la ley ha venido a reconocer esta situación y así las clasifica, como se desprende del art.17 inc. 2:

      a.1) Las asambleas ordinarias (art.17 inc.3): van a constituir la regla general, deben celebrarsea lo menos UNA VEZ AL AÑO. En esta oportunidad la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión correspondiente a los último doce meses y puede tratarse en ellas cualquier punto de interés de la comunidad, salvo aquellas materias que de acuerdo a la ley sean propias de asambleas extraordinarias (art.17 inc 3).

      a.2) Las asambleas extraordinarias (art.17 inc.4): tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio o a petición del Comité de Administración o por copropietarios que representen a lo menos el quince por ciento de los derechos del condominio y sólo podrán tratarse aquellos temas que están incluidos en la citación.

      Además hay ciertas materias que la ley dispone en forma IMPERATIVA que sean tratadas en asambleas extraordinarias; son, en general, las materias de mayor trascendencia en una comunidad (art.17 inc.5), estas son:

      Modificación del Reglamento de Copropiedad.

      Cambio de destino de las unidades del condominio.

      Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio comunes.

      Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes sobre ellos.

      Recontrucción, demolición , rehabilitación o anmpliaciones del condominio.

      Petición a la Dirección de obras Municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.

      Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destinos de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.

      Remoción parcial de los miembros del Comité de Administración.

      Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un periodo de doce meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.

      Administración conjunta de dos o más condominios de conformidad al artículo 26 estableciendo subadministraciones en un mismo condominio.

      Esto sin perjuicio de que la comunidad quiera voluntariamente llamar a una asamblea extraordinaria para tratar un tema que de acuerdo a ley no es obligatorio de ella, solo se visualiza un problema práctico.

      Saludos

  43. LA EMPRESA CONSTRUCTORA DEJÓ VARIAS BODEGAS SIN VENDER.
    POR ESTE MOTIVO HA SIDO USUFRUCTUADA POR EL COMISTE Y CONSERJERÍA.
    NO TIENEN ALICUOTA,
    QUE SE DEBE HACER????
    AGRADEZCO SU AYUDA.

    • Estimada:
      Las bodegas sin vender, podrían ser consideradas como espacios comunes de los propietarios y residentes, por lo tanto, estas pueden ser administradas por el comité. (Siempre y cuando, no sean utilizados para fines personales y se dé cuenta por parte de la administración para que fines están siendo ocupadas).

      Saludos

  44. Estimado, por las respuestas que y a dado a otras preguntas infiero que la administración no puede llegar y cortar la luz de un departamento moroso sino que tiene que avisar a la compañía y la compañía es la que corta? Puede aclarar eso? Porque aquí en el edificio es la administración la que baja la palanca de la luz cuando estima conveniente. Muchas gracias

    • Estimado en respuesta a su pregunta:

      El reglamento de copropiedad podrá autorizar al administrador para que, con el acuerdo del Comité de Administración, suspenda o requiera la suspensión del servicio eléctrico que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.

      Si el condominio no dispusiere de sistemas propios de control para el paso de dicho servicio, las empresas que lo suministren, a requerimiento escrito del administrador y previa autorización del Comité de Administración, deberán suspender el servicio que proporcionen a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren en la misma situación descrita en el inciso anterior.

  45. estimados en mi condominio, realizaron una asamblea para entregarnos el nuevo reglamento interno en el cual establecen un cobro a los propietarios que posean dos vehículos, lo cual me parece arbitrario y me siento pasado a llevar.
    esto es legal?
    para modificar el reglamento tiene que pasar ante un notario u otra persona que lo certifique?

    • Para modificar el reglamento interno de un condominio es necesario que los copropietarios se reúnan en asamblea extraordinaria cumpliendo con el quórum de constitución del 80% de los derechos en el condominio. Los acuerdos que se tomen deben hacerse por escritura pública, protocolizarse en notaria e inscribirlo en el Registro de Hipotecas y Gravámenes en el Conservador de Bienes Raíces.

      Saludos cordiales.

  46. Consulta estimados, es legal que utilicen mi dinero el cual pago los gastos comunes para pagar una multa que a mi juicio esta mal cursada por lo cual me niego a pagarlas¿?, para resumirlo, ellos toman una multa (ruidos molestos) como un gasto común mas, esto es legal y bajo que ley seria esto ¿?

    • Buen día Gabriel,
      Para poder generar una buena respuesta es importante saber si el ruido molesto es de un departamento en particular o el ruido se generó en una sala común del edificio.

      Quedamos atentos para poder ayudar y resolver tu duda.
      Saludos

  47. Buenas Tarde:
    Mi consulta es la siguiente, las deudas por gastos comunes prescriben?
    En mi comunidad hay un departamento que lleva sobre 10 años desocupado ahora lo venderán y según el propietario existe una ley que pe perite solo pagar los tres últimos años. es eso efectivo.
    agradezco de antemano su repuesta

    • Nally, el plazo para solicitar dicha prescripción es de 3 años constados desde que la obligación se hizo exigible. Por lo tanto se podrían reunir como vecino y eventualmente solicitar la prescripción como acción propiamente tal o materializarla a través de una demanda, señalando que ya nada deben por el tiempo transcurrido.

      Saludos

  48. Hola, vivo en un condominio de viviendas sociales, el comité de administración ya cumplió los dos años que les correspondía, ahora están citaron a una asamblea ordinaria para la elección del nuevo comité donde sólo asistieron 10 personas. Y declararon el proceso de elección nulo por no contar con el quorum. El administrador me dijo que por ser vivienda social si o si debe estar el 50% Para poder elegir nuevo comité. Mi pregunta es la ley es modificada y solo indica que en viviendas sociales para asambleas ordinarias y extraordinarias el quorum necesario será del 50%. Pero no se pronuncia ni a primeras ni segundas citaciones. Desde la municipalidad me han dicho que por ser vivienda social no le corresponde segunda sitación. Esto es correcto? De ser así nunca podremos sacar nueva administración ya que es imposible juntar al 50% de la comunidad.

    • Buen día Camila;
      Debemos tener presente lo siguiente:

      I. En las asambleas ordinarias se permite poder citar en primera y segunda citación el mismo día, con una diferencia tan sólo de minutos (art.19 inc.5). La asamblea ordinaria en primera citación se constituirá con la asistencia de los copropietarios que represente a los menos el 60%. La asamblea que se efectúa en segunda citación se constituirá con los que asistan, cualquiera sea el número, y los acuerdos se toman por mayoría absoluta de los presentes (art.19 inc.1). En otras palabras, el funcionamiento de un a asamblea ordinaria no puede ser más sencilla. Basta con que vayan dos, tres o cuatro copropietarios para poder funcionar y tomar los acuerdos.

      Saludos

  49. Hola, junto con saludarles necesito saber Si es legal enviar al dicom por no pago de gasto común…yo arrendaba ina propiedad cumplí 1 año nos dimos aviso de terminó de arriendo pague mis arriendo me devolvieron los cheques en garantía pero no me.dejaron retirarme hasta que no tuviera los gastos comunes pagados, como no pude …me están cobrando las semanas que llevamos aqui y me memandaron al dicom …todo esto es legal???,

    • Buen día Elizabeth;
      Que la Ley de Copropiedad Inmobiliaria Nº 19.537, publicada en el Diario Oficial con fecha 16 de Diciembre de 1997, y sus modificaciones contenidas en las Leyes 19.838 y 19.839, ambas publicadas en el Diario Oficial con fecha 22 de Noviembre del 2002, no contienen norma alguna que autorice la publicación de aquellos propietarios que se encuentren morosos en el pago de sus gastos comunes, en registros o bancos de datos personales, tales como DICOM u otros. En igual situación se encuentra el Decreto Supremo Nº 46 del Minvu que contiene el Reglamento de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, publicado en el Diario Oficial con fecha 17 de Junio de 1998.

      Que en el Diario Oficial de fecha 28 de Agosto de 1999, se publicó la Ley 19.628, la que fue modificada por la Ley 19.812 (Diario Oficial 13 de Junio del 2002), legislación que regula la protección de datos de carácter personal en registros públicos o bancos de datos por organismos públicos o privados, ley que persigue normar los datos de carácter personal o datos personales, esto es, los relativos a cualquier información concerniente a personas naturales, identificadas o identificables, en todo lo relativo al tratamiento de datos, vale decir, todo el proceso que permite recolectar, almacenar, gravar, organizar, elaborar, seleccionar, extraer, confrontar, interconectar, disociar, comunicar, ceder, transferir, transmitir o cancelar datos de carácter personal o utilizarlos en cualquier otra forma.

      En efecto, el artículo 1º de la disposición legal individualizada en el número anterior, dispone que el tratamiento a los datos de carácter personal en registros o bancos de datos por organismos públicos o por particulares, se sujetarán a la Ley 19.628.

      Por su parte, el artículo 4º de la referida legislación, consagra que el tratamiento a los datos personales sólo puede efectuarse cuando esta Ley u otras disposiciones legales lo autoricen, o el titular consienta expresamente y por escrito en ello, para lo cual la persona que autoriza debe ser debidamente informada respecto al propósito del almacenamiento de sus datos personales y su posible comunicación al público.

      En relación a la utilización de datos personales relativos a obligaciones económicas, financieras, bancarias o comerciales, el artículo 17 de la Ley en comento, establece que los responsables de los registros o bancos de datos, sólo pueden comunicar información que verse sobre obligaciones de carácter económico, financiero, bancario, comercial, cuando éstas constan en letras de cambio y pagarés protestados; cheques protestados por falta de fondos, por haber sido girados contra cuenta corriente cerrada o por otra causa; como asimismo el incumplimiento de obligaciones derivadas de mutuos hipotecarios y de prestamos o créditos de bancos, sociedades financieras, administradoras de mutuos hipotecarios, cooperativas de ahorro y crédito, organismos públicos y empresas del Estado sometidas a la legislación común, y de sociedades administradoras de créditos otorgados para compras en casas comerciales. Además, el artículo 17 de la referida Ley agrega que, no podrá comunicarse la información relacionada con las deudas contraídas con empresas públicas o privadas que proporcionen servicios de electricidad, agua, teléfono y gas.

      En otras palabras, y en relación a la utilización de los datos personales relativos a obligaciones de carácter económico, financiero, bancario y comercial, la Ley sólo autoriza que los datos patrimoniales negativos pueden comunicarse, (transmitirse o darse a conocer en cualquier forma a terceros) por el responsable del registro del banco de datos, sin la necesidad de la autorización por escrito previa o ratificación posterior del titular, pero limitada sólo a la información sobre obligaciones de carácter económico, financiero, bancario, comercial incumplidas y exclusivamente en los casos indicados en el número anterior, dentro de los cuales no figura las deudas correspondientes a gastos comunes impagos en una comunidad acogida a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria Nº 19.537.

      Finalmente, en materia de responsabilidad por infracciones, la normativa dispone que la persona natural o jurídica privada o el organismo público responsable del banco de datos personales, debe indemnizar el daño patrimonial y moral que pueda causar por el tratamiento indebido de los datos, sin perjuicio de proceder a eliminar, modificar o bloquear los datos de acuerdo a lo requerido por el titular o, en su caso, lo ordenado por el tribunal.

      Saludos

  50. Hola ,,, todos los gastos comumes son proporcionales ??? Los gastos en mi edificio son proporcionales por metros cuadrados. Pero no entiendo porque si se contrato un evento para los niños ,,, no se distribuye en partes iguales,,, ( además que no tengo niños )

    • Estimado; para resumir como se calcula el prorrateo de los gastos comunes, se calculan los metros cuadrados de cada unidad y se dividen por la suma total de superficie de departamentos o casas, estacionamientos y bodegas. “Los metros cuadrados de la propiedad que uno compra o adquiere se llevan a una tabla, y eso da un porcentaje.  Uno paga de acuerdo a ese cálculo. A mayor metraje mayor, gasto común”
      Saludos

  51. Buenas noches,
    mi consulta es la siguiente:
    el año 2011 compre una parcela en Puerto Varas, la cual tenia un reglamento de copropiedad mientras se vendían estos sitios. La situación es que yo deje mi parcela cercada y sin construir nada hasta la fecha. Esta semana solicite a la junta de vecinos unos papeles de agua potable para ingresar mi proyecto de construcción a la municipalidad y me dicen que estoy moroso con gastos comunes. fue mi primera noticia de la existencia de un nuevo reglamento de copropiedad que fue elaborado hace casi 2 años……. Me pongo en contacto con la administradora del «condominio» y me dice que no se me notifico de ninguna asamblea (ni tampoco de ningún cobro de gastos comunes) por que no tenían mis datos (para ubicarme).
    Pueden obligarme a pagar esos gastos comunes a pesar de no haber sido notificado de cambios al reglamento ni de cobros posteriores?? mi parcela esta sin construcción y a la fecha no tiene un permiso de edificación.
    Gracias

    • Siempre y cuando cumplan con los requisitos establecidos por la ley 19537 de copropiedad, y los solicitados por la dirección de obras municipales de la comuna, pueden regirse bajo reglamento de copropiedad, ahora bien para efectos de la asambleas, le recomiendo solicitar respaldos que acrediten que estas se realizaron con los porcentajes de asistencias señalados por la ley; cito
      Artículo 19.- Las asambleas ordinarias se constituirán en primera citación con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el sesenta por ciento de los derechos en el condominio; y en segunda citación, con la asistencia de los copropietarios que concurran, adoptándose en ambos casos los acuerdos respectivos por la mayoría absoluta de los asistentes.

      Si esto no ocurrio, se debe interponer una denuncia en juzgado de policia local de la comuna respective a efectos de anular los acuerdos tomados en dicha asamblea.
      Saludos

  52. Buen día,
    Les cuento que hace 2 años aproximadamente, se juntó dinero para colocar cámaras en el condominio, esto fue cobrado mes a mes hasta juntar el monto por casa de $75.000, que a la fecha aun no hay cámaras (se hizo un intento pero por un tema de conexión no fue factible). Le hemos preguntado en reiteradas ocaciones al administrador, sin dar respuesta satisfactoria. El comité del condominio tampoco se ha referido de manera formal al tema. Quisiera saber como poder recuperar ese dinero, los pasos a seguir y si es factible colocar la denuncia en el juzgado de policía local
    Saludos!!

    • Estimada:

      De acuerdo a lo indicado en su solicitud, en primer lugar interponer una denuncia por los hechos relatados en JPL y paralelamente interponer una querella criminal en juzgados penales por apropiación indebida, de los dineros aportados para efectos de la instalación de cámaras, a los cuales hoy en día no se ha realizado y no han tenido respuesta por parte de administración.

      Saludo cordial

  53. Hola buenas noches, presento mi caso, el 10 de septiembre me mude a un edificio nuevo prácticamente solo habían 10 departamentos arrendado incluyendo el mio, cuando coordinamos con la inmobiliaria para la visita del departamento y el día de la firma del contrato nos señalaron que el pago de gastos comunes era máximo 40mil pesos y que allí estaba contemplado el agua caliente por caldera, el 10 de sept me mude, para asesorarme bien por los gastos comunes pregunte y me indicaron que eso estaba en discusión porque el edificio es nuevo, en vista a eso contacto con la inmoviliaria porque me preocupaba que fuera mayor a el monto que ellos me había señalado, me indicaron que no debía preocuparme por eso, que un depa de 1 dormitorio donde viven 2 personas no debería sobrepasar los 40mil o cuando mucho 45mil, ha llegado el recibo de gastos comunes de 82mil pesos, recien tengo 20 días vividos el mes de septiembre, el detalle señala que 28mil de gastos comunes, 25 mil de agua caliente, cuando hay que dejar como 4min el grifo abierto para que salga el agua caliente cosa que me parece injusta y aparte me estan cobrando el monto de 27mil pesos por mudanza, otra cosa que no entiendo porque acá nunca en ninguna de las partes notificaron algún cobro por mudanza cuando no te ayudan ni a cargar una maleta, en vista a dicha situación pretendo hacerle el reclamo a la inmobiliaria porque ellos fueron los que me ofrecieron el departamento con un monto estipulado de gasto común y me salio más de el doble, en ese caso que puedo hacer, en realidad me preocupa mucho la situación pero ni mi esposo ni yo estamos de acuerdo en pagar ese monto.

    • En primer termino, requerir a la administración de su edificio en que articulo o párrafo estpa estipulado el cobro por concepto de mudanza. 
En caso de no obtener respuesta o está sea negativa, realizar la denuncia en juzgados de policía local de su comuna, acompañando boleta de gastos comunes, y reglamento interno de su edificio, para efectos de determinar si dicho cobro procede o no realizarlo.
      Saludos

  54. Sres Abogados: En edificio donde vivo para obtener sello verde (años atrás con otro inspector Sec se obtenia) se acordó por asamblea ordinaria, en marzo 2017, exigir a los copropietarios instalar calefon de tiro forzado o termo eléctrico; en diciembre de 2017, en atención a que a esa fecha nadie habia instalado lo exigido, se acordó por asamblea ordinaria instalar a cargo de la comunidad del edificio calefon para todos departamentos, en el espacio común correspondiente a los descansos en cada piso de las escaleras de emergencia del edificio que dan hacia el exterior en la parte posterior del inmueble. Allí se ha procedido ya a construir una cabina donde se han instalado los calefones ,( 3 por piso), conectando mediante cañerias de cobre estos artefacto a la salida de cada medidor de gas y a la salida del medidor de agua, medidores estos que pertenecen a cada departamento. Yo he reclamado, sin tener respuesta, que esas instalaciones, conforme, al articulo 10.70.4 del Decreto 66 de 2007 del Ministerio Economia, que aprueba Reglamento de instalaciones internas y medidores de gas, corresponden a instalaciones construidas dentro de una propiedad, y para uso exclusivo de sus ocupantes, ya se ubiquen al interior como al exterior de los edificios o construcciones, y no son por tanto gastos comunes extraordinarios. Por tanto para efectuar esas instalaciones se requiere la aprobación expresa de cada propietario ( ya que no pueden obligarlo a instalar un calefon fuera de su departamento si él puede instalar uno de tiro forzado en su cocina que está comunicada con el exterior o instalar un termo electrico si desea). Después de tener la aprobación de cada propietario, debió haberse aprobado la instalación por asamblea extraordinaria, ya que conforme al numero 13 del articulo 17 ley 19.537 se requiere esa aprobación por construirse en un bien comun (la caja de escalera de emergencia, la cual además se ve reducida un porcentaje atentando contra la seguridad). Asimismo el monto de estos gastos se está cobrando mensualmente en cuotas como gasto comun extraordinario, en circunstancia que conforme a la definición de bienes comunes y gasto comun, según el articulo 2° de la ley 19537, estas instalaciones no tienen las caracteristicas de bienes comunes, mas aun si se tiene presente que las reparaciones futuras de esas instalaciones y los calefones no se pagara´n como gasto comun, sino que le corresponderá a cada propietario. En todo caso yo solicité que no fuese considerado en esas instalaciones, por cuanto yo instalaría y lo instalé, un termo electrico , pero asi y todo me cobran aproximadamente un 50% de los gastos extraordinarios que le cobran a los demás, porque consideran que a futuro podria usarlos; no consideran en ese cobro el calefon. Agradeceré a Uds una opinión sobre el particular.

    • Estimado; junto con saludar y de acuerdo a lo que me comenta, para estos efectos procede realizar una denuncia antes juzgado de policía local de su comuna, para efectos de revisar cuales fueron los procedimientos aplicados para ejecutar la decisión de instalar los calefón, primero porque la ley es muy clara, y efectivamente se requiere de la probación de cada propietario, más aún teniendo presente que existe mas de una opción, como son los termos eléctricos, en este sentido, el cobro de gastos es de carácter ordinario y no extraordinario, y si usted ya instalo uno de los productos que por asamblea solicitaron en su oportunidad, no deberían cobrar el 50% del gasto común extraordinario total.
      Saludos

  55. Estinados.
    Existe en la ley consideeaciones relativas al tiempo quese debe demorar el administrador en hacer la reposicion de la luz en caso quequesta esta haya sido cortada por la ley de condominio, encontrandose tanto la deuda de gastos comunes y el.cobro del gasto de la luz canceladas.
    Para las compañias electricas la ley establece que la reposicikn del servicio no debe superar las 24 horas.
    Gracias

    • Al respecto es necesario hacer un análisis de traspaso de información. Toda vez que es la administración la que debe informar el pago de lo adeudado a la compañía de luz, si está no lo hizo, corresponde denunciar ante JPL previo requerimiento en administración del porque no se produce reposición. Pero por otro lado, si la administración informó y la compañía no repuso la luz, derechamente corresponde realizar una denuncia ante la SEC a efectos que entreguen una respuesta formal del retraso en la reposición o derechamente multar a la compañía en cuestión.
      Saludos

  56. Estimados:
    Quisiera saber si existe en la ley de copropiedad alguna indicación que establezca el plazo maximo de reposición del servicio de electricidad luego que esta haya sido cortada por no pago de gastos comunes por.mas de tres (el corte fue realizado por enel a peticion de la administracion). En estoa momentos teniendo tanto las cuentas de luz y gastos comunes al dia. Cuanto tiemoo maximo se debe reponer el.suministro?. Para las compañias electricas La SEC establece un maximo de 24 horas, aunque no es explicito en que pasa si se sobrepasa ese tiempo. Existe en la ley de copropiedad un nplazo maximo para la reposicion.
    De antemano
    Muchas gracias

    • Al respecto es necesario hacer un análisis de traspaso de información. Toda vez que es la administración la que debe informar el pago de lo adeudado a la compañía de luz, si está no lo hizo, corresponde denunciar ante JPL previo requerimiento en administración del porque no se produce reposición. Pero por otro lado, si la administración informó y la compañía no repuso la luz, derechamente corresponde realizar una denuncia ante la SEC a efectos que entreguen una respuesta formal del retraso en la reposición o derechamente multar a la compañía en cuestión.
      Saludos

  57. Buenas tardes, tengo una deuda de gastos comunes y como no he podido pagar me cortaron la luz (la administración), mi duda es, en el caso de mi edificio no hay conexión a gas licuado, de hecho hay prohibición de tener cilindros de gas, por lo cual me quede sin cocina (es eléctrica),es decir me dejan sin la posibilidad de preparar alimentos a mi familia. Existe alguna opcion de apelar por este motivo a la medida, ya que ademas he intentado llegar a un acuerdo por la deuda y no he tenido ninguna respuesta.
    De ante mano gracias.

    • Entendiendo que usted está en la posición de pagar pero a través de cuotas, recomendaría realizar este requerimiento a través de los juzgados de policía local de su comuna, requiriendo a la administración a través de este tribunal, para ver posibilidades de acuerdo en el pago de la deuda de forma distinta a la esperada por ellos. Pero con más de 3 cuotas morosos por gastos comunes, administración está obligada de informar a la compañía de luz.
      Saludos

  58. Estimados, en el edificio que arrendaba cuando dimos aviso que nos íbamos nos entregaron un papel del multa por cortinas, hablamos con ellos y que era notificación, aún así les pedimos que escribieran en el papel que era notificación lo hicieron pero la corredora nos informó que cobraron la multa, según el reglamento debían notificar antes de multar y eso no lo hicieron.
    Mi pregunta es, donde podemos reclamar está situación y que consten que no nos notificaron, porque al final es su palabra contra la mía.

    • Estimada debe realizar la respectiva denuncia en juzgados de policía local de su comuna a efecto de que se acompañen los antecedentes del caso ante un juez, quien determinara, según lo estipulado en el mismo reglamento, si está válidamente notificado y en consecuencia si procede o no la multa.
      Saludos

  59. si el gasto comun hasta el dia de hoy esta cancelada pero tenenmos una multa por una mancha de aceite en nuestro estacionamiento , (cosa que no fue notificada ni menos pudimos apelar , ya que, nuncanos llego una notificacion formal) , y nos cortaron la luz por este motivo , ¿ es legal ? , si en el reglamento habla de 2 o mas gastos comunes y ahi si pueden cortar suministro pero de multa no se habla nada al respecto.

    • Estimado la ley habla de 3 o más cuotas impagas por concepto de gasto común, no habla de multa. Por tanto lo que está ocurriendo es una ilegalidad. En este caso debe interponer la correspondiente denuncia en Juzgado de policía local de su comuna.
      Saludos

  60. Hola, se puede exigir el pago de gastos comunes, por parte de una administración de un complejo turístico y residencial, que no está conformado como condominio y por ende no existe la copropiedad?, (sólo existe una sociedad anónima y donde no todos son accionistas)

    • Estimado; junto con saludar, efectivamente el complejo debe estar constituido como condominio, y regirse por un reglamento de copropiedad en razón de la ley 19.537. Por tanto, los gastos comunes son fijados a través de dicho reglamento, y es en razón de ello que una administración está autorizada para cobrar gastos comunes.
      Ahora bien, ustedes se encuentran viviendo en una comunidad, y el pago que cada comunero debe aportar por los gastos producidos en ella, es en proporción a la parte o porcentaje que tienen dentro de la comunidad.
      Saludos

    • Si cierra los medidores de luz con llaves, usted como copropietaria puede pedir acceso a ello, es su derecho. Respecto a la suspensión del suministro, el administrador está autorizado cuando hay más de 3 gastos comunes impagos.
      Saludos

  61. Estimado tengo varias inquietudes
    1. Quienes son legalmente los copropietarios? pregunto porque el comite de administracion de mi edificio no le permite a los arrendatarios ser parte en asambleas ni mucho menos votar o hacer solicitudes a la adimistracion
    2. Se puede objetar el pago del gasto comun si esto no esta regulado en el reglamento interno de copropiedad?

    • 1. Si usted arrienda, tiene derecho a poder participar en las mismas condiciones del dueño
      2. Cada objeción que tenga como medida, lo puede hacer saber a la administración en la respectiva asamblea o bien hacer la denuncia en el Juzgado de Policía Local respectivo.
      Saludos

  62. Buenas tardes, ciudadano.

    Antes quisiera agradecer este blog que se hace necesario para temas tan poco conocidos como es la ley de copropieda. Muchas gracias por su gestión.

    Explico mi caso, vivo en un condominio nuevo que recien empezó a entregar los departamentos en noviembre de 2017. Han existido varios problemas con el administrador que existía pero estamos en proceso de cambio de administración. Existió una asamblea ordinaria para elegir la nueva administración en donde se presentó 3 postulantes y se voto a mano alzada por una de estas, hscondominios. Esta administracion se le habia presentado a los copropietarios tiempo antes como un posible candidato pero a ellos le dijo el comite de administracion que eran los proximos, despues de esto se hace la asamblea donde se la elige.
    Después, ya como nuevos administradores, hacen una asamblea el día de ayer, las cartas de asamblea dicen que se tratará dos temas: gasto común y situacion financiera. Pero, el dia de ayer, la tabla de la reunion era distinta, se trataria sobre: reglamento interno de copropiedad, situación financiera y cobro de 1 uf para finanzacion. Con respecto al primer punto, presentan un reglamento interno elaborado en conjunto con el comite de administracion y solo buscan validar los puntos. Despues se habla sobre la situacion con el administrador anterior que todavia no rinde cuentas de gastos ejercidos en su administracion ni entrega la cuenta corriente del condominio por lo que no existen fondos para cancelar los sueldos y demases. Finalmente, se presenta la idea de de cobrar 1 uf extra a los gastos comunes con fecha limite el miercoles 31 de octubre para refinanciar el condominio y poder pagar los sueldos y demases. Se hace una votacion, de nuevo a mano alzada, pero muchas personas ya se habian ido y votaron menos de la mitad de los asistentes que llegaron para la segunda citacion y lo dan por aprobado.

    Mis consultas son:

    1. ¿es legal escoger la nueva administracion con una votacion a mano alzada sin registrar voto y departamento que vota, ademas de no tener presente al antiguo administrador o notario?

    2. ¿Cual es el proceso para crear un nuevo reglamento interno de copropiedad? ¿Se debe votar para aprobarlo? ¿Como debe ser la votacion para aprobar el reglamento interno? (es el primero, no existia antes)

    3. En el reglamento interno se piensa cobrar por las salas multiuso siendo que antes no se hacía ¿pueden ponerlo en este primer reglamento interno sin llamar a una asamblea extraordinaria?

    4. Dado que el anterior administrador no ha entregado la cuenta corriente se pago el ultimo gasto comun en la cuenta corriente de la secretaria del comite de administracion y se pide que se pague la 1 uf ahi tmb. ¿Esto es legal? ¿que puedo hacer para no pagar mas el gasto comun en esa cuenta?

    5. Con respecto a las votaciones ¿es legal las decisiones que se hagan votaciones a mano alzado sin registrar voto, departamento ni quien vota?

    6. ¿Se puede aprobar el cobro de 1 uf extra en una asamblea ordinaria?

    7. ¿Es legal la aprobacion de la nueva administracion con la votacion a mano alzada?

    8. Cuando se hace una asamblea ordinaria y se hacen votaciones, ¿como funciona el sistema? ¿El total de asistentes son los que asisten o los que estan al monento de votar? Sucede que en la ultima asamblea muchos de los que llegaron al inicio se fueron y al momento de votar estaban menos de la mitad y como ellos votaron a favor se aprobo el cobro de 1 uf y se los tomo como el total y la mayoria, solo yo estuve encontra. ¿Esto es legal? ¿Esta bien hecho? ¿Como funciona este tipo de votaciones si yo firmo asistencia y no estoy al momento de votar?

    Muchas gracias. Saludos cordiales

    • Buen día David:
      Respondiendo a tus preguntas;
      1.- De cada asamblea se debe levantar un acta, en donde se deben resptar los quorum respectivos. Como exigencia noramtiva, debe haber un notario que de fe de dicha acta en asamblea.
      2.- Lo primero, es llamar a una asamblea extraordinaria para poder debatir la posibilidad de la confección de un nuevo reglamento interno. La votación debe ser por mayoría de los copropietarios.
      3.- Para determinar el respectivo cobro, se debe llamar a una asamblea extraordinaria para agregar ese punto que menciona.
      4.- Debe dirigirse a la administración del condominio o bien hacerlo saber al comité, en su defecto debería interponer la denuncia en el Juzgado de Policía Local respectivo
      5.- Debe constar en una acta bajo la certificación de un notario.
      6.- Así es.
      7.- Debe constar en una acta bajo la certificación de un notario.
      8.- Dentro de las innovaciones de las asambleas está la flexibilización de los quórum, tanto para funcionar como para tomar acuerdos. Recordemos que, de acuerdo a la legislación anterior, había que ajustarse a lo que señalara el Reglamento de Copropiedad y éste, en la 
mayoría de los casos, era una copia de la ley; la ley señalaba que para funcionar se necesitaba un 75% de los derechos, quórum que en la práctica era imposible reunir (difícilmente llega más de un 30% o 40% de quórum a una asamblea). Y para tomar los diferentes acuerdos la ley hacía una serie de distinciones, pero el quórum mínimo era de 2/3, es decir, un 66%, y en muchos casos se necesitaba la unanimidad.

La Ley de Copropiedad Inmobiliaria, reconociendo ese problema que se planteaba en las comunidades, ha disminuido los quórum y establece una distinción entre EL QUORUM NECESARIO para una asamblea ordinaria y una extraordinaria, DISTINGUIENDO SI ES EN PRIMERA O SEGUNDA CITACION.
      Saludos

  63. Buenas tardes:
    Consulta; en el condominio que administro existen 22 unidades que son aun parte de la constructora; ellos deben mas de 8 meses de Gastos Comunes; mi consulta es si se deben aplicar iguales sanciones que a los copropietarios, es decir, cobro multas e intereses de acuerdo a Reglamento Interno del Condominio a demás de aplicar corte de energía eléctrica a las unidades de propiedad de la constructora?

    • La ley de copropiedad señala que los copropietarios deben pagar gastos comunes. Ahora bien, la inmobiliaria para esos efectos es dueña de esas propiedades por lo cual en teoría debería pagar gastos comunes.
      Saludos

  64. Hola
    sabes que llegue a vivir a un condominio hace casi 10 años San Pedro de la paz
    lamentablemente por falta de información o con todas sus letras trampa por parte de la inmobiliaria no nos informaron que debíamos pagar gastos comunes ya que la casa comprada esta por la calle y no tenemos acceso directo por ej si yo quisiera usar la piscina tengo que caminar una cuadra y pedirle al conserje que de el ingreso a este. bueno y desde hace de 10 años e tratado de conversar con vecinos y administración que no es gusto que nosotros cancelemos los gastos y nada
    las casa de la calle son 12 y las del interior 165 imposible llagar a un consenso contratamos abogados y lamentablemente nos estafaron bueno voy al grano puedo yo conseguir algo demandandolos en el juzgado de policía local individualmente sin mis otros vecinos ya que muchos se fueron o vendieron
    gracias estoy muy angustiada

    • Si usted no pertenece a la comunidad en si, no debiese pagar gastos comunes. Teniendo eso en cuenta se podría hacer la denuncia en sede de Juzgado de Policía Local.
      Saludos

  65. Estimados
    Escribo por lo siguiente, comence pagando $10.000 pesos de agua caliente (edificio con caldera) y ya voy en 20.000 es normal esto? de donde puedo sacar los valores reales del costo por metro cubico a nosotros nos cobran app $5.000 por m3, encuentro un cobro excesivo, porque somos 2 personas que solo usamos agua caliente para las duchas diarias y nada más. En septiembre la semana del 18 nisiquiera estuvimos y siguen siendo 20.000 pesos, agradezco su orientacion. Gracias

    • Dicha información la puede solicitar a la empresa encargada de ese insumo. Teniendo ese antecedente usted podrá percatarse si es justo el valor que cobran. Si no se condice con la realidad, debería interponer una denuncia en sede de Juzgado de Policía Local.
      Saludos

  66. Estimados, buenos días:
    Consulta, El comité de administración acordó cobrar por adelantado el mes de gasto común es decir por ejemplo estamos en el mes de noviembre tenemos hasta el 06 de noviembre para pagar el mes de gasto común de Noviembre (valga la redundancia), si no se paga hasta el 6 se cobran intereses, ¿es legal cobrar por adelantado el gasto común? ¿es legal cobrar intereses en este caso?

  67. Hola buenas tardes, antes que todo felicitaciones por tan util web. Mi consulta es en el caso que la inmobilaria me hace entrega del departamento nuevo oficialmente y acepto para ya habitarlo y eso ocurre por ejemplo un dia 29 del mes ¿la administracion puede hacerme el cobro de la totalidad del mes? o se paga un proporcional

  68. Tengo la siguiente duda cuando compre el depto. me dijeron en la inmobiliaria que el gasto comun seria de mil pesos por metro cuadrado del depto el mio es de 60 metros cuadrados y me cobran gasto comun de $80.000 mensual ahora informa el administrador que subiran los gastos por mas gasto de agua en verano para regar jardines por contratar un salvavidas para la piscina y pagode vacaciones a conserjes es legal eso o deberia costearce con lo que ya se paga quedaria muy agradecida de la informacion que pudiesen darme.

    • Estimada Carmen, Es legal, la ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria dice que el prorrateo se debe calcular en base al avalúo fiscal, como lo indica en su artículo 3°: “El derecho que corresponda a cada unidad sobre los bienes de dominio común se determinará en el reglamento de copropiedad, atendiéndose, para fijarlo, al avalúo fiscal de la respectiva unidad”.
      ¿Por qué a veces se utiliza la superficie en metros cuadrados, en vez del avalúo fiscal, como base para el cálculo del prorrateo? Por dos motivos:
      Los metros cuadrados están directamente relacionados al avalúo fiscal, por lo que ambos prorrateos suelen ser muy parecidos (o iguales)
      La ley de copropiedad inmobiliaria permite utilizar otros prorrateos, los que deben quedar estipulados en el reglamento de copropiedad (Art. 4°)
      En efecto, el artículo 4° de la ley 19.537 indica que: “Cada copropietario deberá contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución”
      Esta manera de calcular el prorrateo de los gastos comunes, en base a los metros cuadrados de cada unidad, es una de las más utilizadas para edificios de departamentos. Sin embargo, es usual que en condominios de casas, la asamblea de copropietarios acuerde distribuir el cobro del gasto común de forma equitativa entre cada unidad.

  69. Buenas tardes mi consulta es la siguiente cuando compre el depto. me dijeron que los gastos comunes serian de mil pesos por metro cuadrado mi depto es de 60 metros cuadrado y pago $80.000 ahora el administrador informo que subiran ya que se gasta mas agua para regar jardines para contratar un salvavidas para piscina y cancelar vacaciones de conserje es legal esto estaria muy agradecida que me pudiesen dar informacion.

    • Carmen.
      Es legal, la ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria dice que el prorrateo se debe calcular en base al avalúo fiscal, como lo indica en su artículo 3°: “El derecho que corresponda a cada unidad sobre los bienes de dominio común se determinará en el reglamento de copropiedad, atendiéndose, para fijarlo, al avalúo fiscal de la respectiva unidad”.
      ¿Por qué a veces se utiliza la superficie en metros cuadrados, en vez del avalúo fiscal, como base para el cálculo del prorrateo? Por dos motivos:
      Los metros cuadrados están directamente relacionados al avalúo fiscal, por lo que ambos prorrateos suelen ser muy parecidos (o iguales)
      La ley de copropiedad inmobiliaria permite utilizar otros prorrateos, los que deben quedar estipulados en el reglamento de copropiedad (Art. 4°)
      En efecto, el artículo 4° de la ley 19.537 indica que: “Cada copropietario deberá contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución”
      Esta manera de calcular el prorrateo de los gastos comunes, en base a los metros cuadrados de cada unidad, es una de las más utilizadas para edificios de departamentos. Sin embargo, es usual que en condominios de casas, la asamblea de copropietarios acuerde distribuir el cobro del gasto común de forma equitativa entre cada unidad.
      Saludos

  70. arriendo un local comercial en un strip center. la misma inmobiliaria es la administradora y mis gastos comunes ya llegan a mas del 25% del precio del arriendo. No todos los locales estan pagando la misma cantidad en UF por metro cuadrado, no se porque. Que se puede hacer?? Si no pago me dicen que cortaran la luz.

    • Veronca.
      Es legal, la ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria dice que el prorrateo se debe calcular en base al avalúo fiscal, como lo indica en su artículo 3°: “El derecho que corresponda a cada unidad sobre los bienes de dominio común se determinará en el reglamento de copropiedad, atendiéndose, para fijarlo, al avalúo fiscal de la respectiva unidad”.
      ¿Por qué a veces se utiliza la superficie en metros cuadrados, en vez del avalúo fiscal, como base para el cálculo del prorrateo? Por dos motivos:
      Los metros cuadrados están directamente relacionados al avalúo fiscal, por lo que ambos prorrateos suelen ser muy parecidos (o iguales)
      La ley de copropiedad inmobiliaria permite utilizar otros prorrateos, los que deben quedar estipulados en el reglamento de copropiedad (Art. 4°)
      En efecto, el artículo 4° de la ley 19.537 indica que: “Cada copropietario deberá contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución”
      Esta manera de calcular el prorrateo de los gastos comunes, en base a los metros cuadrados de cada unidad, es una de las más utilizadas para edificios de departamentos. Sin embargo, es usual que en condominios de casas, la asamblea de copropietarios acuerde distribuir el cobro del gasto común de forma equitativa entre cada unidad.
      Saludos

  71. Estimados.

    Les cuento, soy dueña de un departamento en condominio, la administración anterior renuncio y hubo un escándalo por una supuesta apropiación indebida de los dineros recaudados, hasta ese momento yo tenía mis gastos comunes al día, por descuido mío bote varios comprobantes, teniendo en definitiva el de mes de diciembre, enero, abril, Mayo y junio del 2018, resulta que en abril hubo cambio de administración pagando a está nueva administración los meses de abril, Mayo y junio, al ir a pagar julio y agosto me comentan que no me recibirán ningún dinero, porque presento deuda desde abril del 2017, mi consulta es la siguiente, es posible aplicar presunción de pago por que yo cuento con tres comprobantes seguidos? He ido en reiteradas oportunidades para pagar o me entreguen una respuesta de lo sucedido y no me quieren entregar respuesta alguna, mi problema es que ya estamos en noviembre y mi deuda por gastos comunes sigue aumentando sin que el administrador ni el comité den solución a mí problema, ni siquiera me dan la cara, es posible hacer pago por consignación? O tengo alguna alternativa para que esta situación no me siga perjudicando? Quedo atenta a su respuesta.
    Saludos.

    • Cecilia, las personas que tienen obligaciones económicas pendientes con otra persona natural o jurídica, ya sean con entidades bancarias, casas comerciales o cualquier tipo de deudas, y cuando el acreedor se hubiere negado a recibir el pago o no ha sido habido, tienen la posibilidad legal de consignar estos valores en el Servicio de Tesorerías.
      Antes de materializar el pago por consignación en Tesorería, es fundamental que se hubiere efectuado una notificación de oferta de pago al acreedor, la que es realizada ante el acreedor directamente por el Notario, Receptor Judicial u oficial del Servicio de Registro Civil en aquellas localidades en que no exista notario. Si el acreedor se niega a recibir el pago, el deudor tiene la alternativa legal de consignar estos montos en Tesorería (para lo cual debe presentar documentación que acredita la existencia previa de la referida oferta de pago).
      Ahora bien, en caso que el acreedor no es habido, o hay incertidumbre acerca de la persona del acreedor, la oferta de pago se realiza directamente por el Notario, Receptor Judicial u oficial del Registro Civil en las oficinas de Tesorería.
      Cabe tener presente, que este procedimiento es absolutamente distinto respecto a los depósitos de arriendo regulado en la ley N°18.101, que fija normas especiales de arrendamientos de predios urbanos.
      Para materializar el pago por concepto de consignación se ha habilitado el Formulario 89-A «Pago de consignaciones» Para realizar este trámite, el interesado debe efectuarlo solamente en forma presencial en las Oficinas de Tesorerías correspondiente al domicilio del consignante (deudor) o del consignatario (acreedor).

      Se hace presente que respecto a estos dineros no aplica ningún plazo de caducidad y ni prescripción, por lo que, independiente del tiempo transcurrido desde efectuado el depósito, pueden las partes retirar estos valores. Si el acreedor concurre a Tesorería y acepta la consignación y se constata que es deudor del Fisco, corresponderá efectuar la compensación correspondiente, como también efectuar posibles retenciones que procedan.
      Sí es el consignante quien solicita la devolución de estos dineros, también procede la compensación.
      Saludos

  72. Hola,
    Quisiera saber si es legal que me obliguen a cobrar una cuota adicional mensual a los gastos comunes para pintar la fachada del edificio con motivo estético, siendo que esta no tiene problema.
    Se debe votar en una asamblea extraordinaria? Que porcentaje de asistencia debe concurrir para que la votación sea legal y que porcentaje de votación me obliga a pagar esta cuota extraordinaria. Muchas Gracias y muy buena página a seguir

    • Artur, Es legal, la admiración puede cobrar cuota para efectuar arreglos de fachada del edificio, por lo general se sacan del fondo de reserva. No es necesaria la votación en una asamblea extraordinaria, ya que en esta se tocan temas como su nombre lo dice extraordinarios que están expresamente consignados en la ley de copropiedad inmobiliaria.
      Las sesiones extraordinarias tendrán lugar cada vez 
que lo exijan las necesidades del condominio, o a 
petición del Comité de Administración o de los 
copropietarios que representen, a lo menos, el quince 
por ciento de los derechos en el condominio, y en ellas 
sólo podrán tratarse los temas incluidos en la citación.
     Las siguientes materias sólo podrán tratarse en 
sesiones extraordinarias de la asamblea:
     1.   Modificación del reglamento de copropiedad.
     2.   Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común, o la constitución de gravámenes sobre ellos.
     3.   Reconstrucción o demolición del condominio.
     4.   Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.
     5.   Delegación de facultades al Comité de Administración.
     6.   Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración.
     7.   Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
     8.   Administración conjunta de dos o más condominios de conformidad al artículo 26, y establecimiento de subadministraciones en un mismo condominio.
     9.   Programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones con terceros para estos efectos.
    10.  Cambio de destino de las unidades del condominio.
    11.  Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios, u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común.
    12.  Obras de alteración o ampliaciones del condominio o sus unidades.
    13.  Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.

      Las asambleas extraordinarias se constituirán en primera citación con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el ochenta por ciento de los derechos en el condominio; y en segunda citación, con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el sesenta por ciento de los derechos en el condominio. En ambos casos los acuerdos se adoptarán con el voto favorable del setenta y cinco por ciento de los derechos asistentes
      Saludos.

  73. Buenas noches. Una consulta hace unos días asumió un nuevo comité de administración y aún no han formalizado el acta de designación ante notario publico. Están facultados para iniciar el cobro de los gastos comunes si le falta este trámite. Ellos indican que no lo han hecho porque no tenían los recursos.y que con el primer cobro harán los tramites. Atenta a su comentario. Gracias

  74. Hola buenos días. Existe alguna acción legal para impedir el ingreso a asambleas de algunos copropietarios que son agresivos. Ofensivos gritan e insultan e impiden el.normal desarrollo de la reunión. Existe la figura del hostigamiento vecinal o algo parecido.

  75. Estimados:

    Necesito urgente una respuesta, para saber como defenderme ante la administración del edificio en que vivo.

    Voy pagando con atraso y antes de los 3 meses pago un mes, las multas son altas y me están amenazando con demanda judicial al propietario.

    Qué puedo hacer?

  76. Estimados una pregunta no se menciona en el articulo sobre los gastos comunes como arrendatario de un local en un stripcenter. Quien regula esto, lo menciono porque llega el cobro por un monto declarado de gastos de $8.000.000 /mes. sin ningún respaldo, nos consta que no se han pagado ciertos servicios y si ahora quieren subirlo mas todavia. El contrato solo menciona que el arrendatario esta obligado a pagar…nada más. saludos

  77. Hola estimados
    Me encuentro con un problema compre una parcela la cual físicamente está dentro de un condominio, esta parcela no estaba al día con los gastos comunes
    Mi idea es ponerla al día
    Me puse a revisar los documento y la parcela no aparece en el acuerdo de copropietarios, no solo la parcela tampoco sale el sector donde está mi parcela ya que se agregó un año después de la parcelación inicial
    Y jamás se agregó a los acuerdos de copropietarios

    En resumen
    Tengo una parcela que físicamente está dentro de un condominio
    Pero legalmente no pertenece al acuerdo de copropietarios

    Lo que quiero es ponerla al día pero del momento que yo la compre

    Alguna ayuda por favor, el tema ya me tiene mal

    • Estimado Luis, existe legalmente la opción de regular una propiedad que no está inscrita en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Respecto al acuerdo de copropietarios, si no se encuentra dentro de él no tendría por qué pagar gastos comunes. Sin embargo, le recomiendo concurrir con un abogado con la documentación ya que el trámite requiere de un estudio de títulos

      Saludos

  78. hola, mi niombre es priscila cid, vivo en un block de 12 departamentos en la comuna de recoleta, son sociales, hay un gran patio que corresponde a este comunidad, el cual esta lleno de autos hasta hay una micro, los nilños no pueden jugar poque estos propioetarios de etos vehiculos se molestan y los insultan, ademas hay un vecino que tiene 5 autos el solo, y dice que tiene permiso de la municipalidad para tenerlos ahi, se puede ordenar este tema de los estacionamientos?, esperando comentarios, saludos.

    • Primero habría que revisar si existe un reglamento interno que regule el tema de estacionamientos. Si no lo hay, en la respectiva asamblea de propietario, se debería proponer reglarlo. En caso de que no se efectué interponer denuncia ante el JPl para la intervención del juez.
      Salludos

  79. Quisiera saber si para la aprobación de un gasto extraordinario, se necesitan 2/3 de aprobación del 100% de los derechos del condominio (presentes y no presentes en la sesión) o es 2/3 sobre el total de asistentes presentes a la sesión?
    Si somos en total 22, pero solo asisten 16, los 2/3 son sobre los 22 o sobre los 16? Gracias

  80. Hola, hace un tiempo me cursaron una multa por un carro de supermercado mal estacionado. No fue algo adrede pero en el reglamento salía que primero se hace advertencia. Cuando fui a presentar mi caso me dicen que esto está en un anexo pero yo como copropietari no tenía idea. Al final de una uf me lo bajaron. Media pero viendo acá, el reglamento debe ser modificado y entregado a nosotros o no? Hoy de nuevo me pasan una multa por estacionar en un lugar prohibido y peligroso. (Estacionarse a un lado cerca de mi bodega para poder guardar o buscar cosas). Yo no se si es legal que estén pasando multa por todo sin ninguna Advertencia. Me podrían ayudar?

  81. Hola, tengo un gasto comun base de 45.000 y siempre llegan alrededor de 55/60 mil , por reparaciones, fondo reserva, camaras que han puesto, seguro. tengo entendido que de esta ultima parte se tiene que hacer cargo el dueño ya que son gastos de inversion, pero he estado pagando por dos años todo esto, que ley aplica sobre este caso? Como para poder conversarlo con el dueño del departamento, de antemanos muchas gracias

  82. Quisiera saber si es legal cortar el agua caliente por adeudar 1 mes de gasto común. Este mes debía pagar 118.000 por adeudar noviembre , cancele 105.000 quedando 12.000 por pagar. Aun asi no se me repuso el agua caliente, dando como respuesta que debo pagar el total de la deuda. Es legal que no pagar 12.000 no se me restablezca el agua caliente?

  83. Hola! Arriendo un departamento y el administrador la tiene agarrada conmigo por una discusión tiempo atrás. Pretende cobrar meses anticipados, generar multas sino las cancelo lo que el pretende cobrar adelantado, estos cobros aplican a mi y no el resto de la comunidad. Amenaza con cortar servicios, etc. Estoy an día en todo. Pago los recibos al día dentro de los 30 días del mes. Se cancelan con mes vencido y siempre emana comunicados cambiando las reglas para soportar su arbitrariedad. No recibe pago sino le cancelo multa arbitraria del 30℅ por supuesto atraso cuando en si pago a tiempo siempre. Los recibos llegan el 01 de cada mes y se tiene hasta el 30 del mes para cancelar. Se cancela con mes vencido y siempre pago en el lapso. Que puedo y debo hacer. Soy migrante extranjero. Agradezco consejos. Es el administrador quien unilateralmente toma estas decisiones contra mi persona.

  84. Buenos dias. Es legal que un condominio cobre por ingresar a este? Con mi esposa nos iremos a vivir a un condominio, fuera de los gastos comunes nos encontramos con la sorpresa de que cobran $100.000 por ingresar a vivir en el condominio. Consulte en conserjeria del edificio y solo me dijeron que es la orden que les dieron en la administracion, pero nada claro. Agradezco su respuesta.

  85. Estimado

    Cuál es el límite de monto para fijar en multas por atraso en gasto común. Puede un condominio mediante asamblea fijar una multa de 100 mil o 1 millón de pesos por atraso de gasto común? ¿ Quién regula el monto? ¿Hay algún tope para las multas?

    • Gasto Común se cobran con la periodicidad que se haya establecido en el reglamento, que por lo general son todos los meses, sino se paga en esa fecha, este sistema de cobros está regulado en la Ley de copropiedad y ésta dice expresamente que de no pagar, se puede cobrar por ello el máximo interés corriente más el 50%. El interés corriente lo fija el Banco Central y a esa cifra se le suma el 50% para fijar el interés a cobrar.

      Segundo, la ley dice que si debo tres o más meses, sean continuos o discontinuos, corte de luz, siempre y cuando esté estipulado en el reglamento.

  86. Hola, mi consulta es por el tema de los gastos comunes, resulta que todos los meses o bien seguido suben 1000 pesos o 2000 y así se lo han llevado hasta ahora qué estoy pagando 30 mil y fracción, quisiera saber quién puede regular esto, ya que la administración lamentablemente es elegida por pocas personas y están apernados ahí, considero injusto , ya que en el condominio no hay mayores arreglos y cada vez está peor vivir acá, que puedo hacer , ojalá pudieran orientarme.

    • cada año la administración tiene que dar cuenta de su gestión. Si los números no cuadran usted tiene derecho de demandar. Sin embargo generalmente los gastos comunes no son fijos y dependen de los cobros o eventos que ocurran durante el mes..

  87. Hola Ciudadano Dfensor,
    Acabo de recibir una carta en donde se me informa que se reajustará el monto de gasto común, en donde se suma el IPC y el IR, no se que significa el IR que asciende al 4,9%, en asamblea anterior en la que se acordó subir el monto de gasto común sólo se habló de reajustar sobre el IPC

    • El Índice Nominal de Remuneraciones (IR) mide la evolución mensual de las remuneraciones ordinarias por hora ordinaria pagada a los trabajadores. Me imagino que ha eso se refiere.

  88. Buenos días, arrendé un dpto lo cual indicada pago de 40.000 aprox de gastos comunes, tengo 2 meses pagando mas de 100.000 pesos , fui hablar con la administración y me indica que ese cobro se debe a 2 estacionamientos y una bodega lo cual no tenia idea que existían porque la corredora y yo solo quedamos en él arriendo del departamento , muy me comunique con la corredora y se tardó mucho en darme respuestas claras , ahora me dice que ella no tenia idea tampoco de esos estacionamientos ni bodega que la dueña nunca le dijo nada y solo me descontaran de los gastos comunes 13 mil pesos por 2 estacionamientos y una bodega que no uso ni me interesa usar y aun asi sigo pagado mucho mas de lo que la corredora me indicó al momento de arrendar la propiedad. Como debería saber yo exactamente el monto a cobrarse por cada estacionamiento y una bodega en los gastos comunes , ya que no lo especifica solo dice prorrateo. Agradecería enormemente su ayuda y asesoría .

    • Se revisa el avalúo fiscal de la propiedad y metros cuadrados de la propiedad. Lo anterior, sin perjuicio que en el reglamento de la comunidad se indique que todos pagarán lo mismo, previo acuerdo de los propietarios en las asambleas. Esto es porque a veces la diferencia entre departamentos es muy mínima o son todos iguales.

      Otro punto importante es que los gastos comunes es una obligación de los dueños de la propiedad, no del arrendatario, puesto que si el arrendatario no los paga, los dueños no pueden excusarse y se los cobrarán igual. Eso sí, cuando se realizan los contratos de arrendamiento, queda estipulado que el arrendatario se hará cargo de estos gastos, puesto que en algunos casos se incluyen en el costo total del arriendo.

      Además, se debe tener en cuenta que los GC pueden ser variables o fijos. Lo anterior debe estar estipulado en el reglamento de la comunidad, donde se acuerda un monto fijo que se someterá a reajustes o bien se suman todos los gastos del mes y se dividen por la cantidad de departamentos.

  89. Donde acudir y con quien aclarar exactamente los cobros de mis gastos comunes , ya que la administración y los corredores se coluden en cuanto a estos temas y a la final él arrendatario siempre es quien termina pagando todo porque no sabemos como defendernos del exceso en los gastos comunes

    • Primero hay que tener claro que el exceso en un gasto común debe ser reclamado por el propietario, salvo que este haya dado poder para representarlo, al arrendatario. Ahora bien, quien tiene la obligación de rendir cuenta de la gestión y gastos, es la administración, si no rinde cuenta está cometiendo un incumplimiento de funciones y podría ser denunciado y demandado en juzgado de policía local de la comuna.

  90. Buen día.
    Mi problema es el siguiente.
    Me están cobrando 2 meses de mora por concepto de cambio de administración.
    Lo cual me parece inaudito ya que hasta el día de hoy siempre he pagado los dias 15 del mes que corresponde con o sin cambio de la administración y si hubiese una diferencia la pagaba al mes siguiente…tengo los documentos de transferencia bancaria..pero la nueva administración me dice que necesita los comprobantes…yo no vivo ahí soy de otra ciudad.dificilmente puedo tener los comprobantes que me solicita mi únicos medios de prueba son las copias de pago que he hecho llegar como también los cobros de la administración pasada..
    Que puedo hacer y a quien puedo recurrir ya que me veo superado por esta situación y me siento sobrellevado.

    • Si efectivamente tiene los comprobantes de pago, tendrá que realizar una denuncia por cobro indebido de gastos comunes, ante el Juzgado de policial local de la comuna, acompañando las copias de pago.

  91. Es legal que me cobren en el gasto comun una cuota por un siniestro que protagonizo mi hijo en un ascensor, según yo eso no corresponde a gasto comun , por lo que deberían cobrarlo aparte.

    • Primero hay que saber que en el desglose de gastos comunes, existen:

      – Gastos ordinarios: los que corresponden a administración, agua, luz, conserjes, mantención, jardines, etc.

      – Gastos extraordinarios: aquellos que no son de común ocurrencia, como construir un quincho, un cuarto para bicicletas, etc., es decir, gastos que no están presentes todos los meses.

      Su problema, puede estar en los gastos extraordinarios, sin embargo, dependerá lo que se haya establecido en el reglamento y también en las actas de asambleas de copropietarios.
      Saludos

  92. B. Día
    Mi consulta es: En el caso de una vivienda adjudicada en remate judicial, el adjudicatario debe asumir / pagar los Gastos Comunes atrasados?.
    Existe un periodo máximo de tiempo que obligatoriamente se debe pagar?

    • Efectivamente, el adjudicatario de un inmueble producto de un remate, adquiere la propiedad con todos los gravámenes y deudas. Por lo tanto, debería asumir el pago de gastos comunes atrasados.
      El artículo 1964 Del Código Civil, señala que el plazo es de 5 años para la prescripción de deudas en estos casos. Es decir, habría que efectuar el pago de los últimos 5 años de gastos comunes atrasados. Para los años anteriores habría que demandar la prescripción.-

  93. Hola, en el edificio que vivo la administración está instalando un tipo de dispositivo para el corte electrico ( desde el medidor hacia el departamento) de los departamentos en caso de morosidad de 3 meses y asi, por lo que explico un miembro del comité, no pedir el corte del suministro a la empresa, ¿ Es legal este proceder? Y ¿ de que forma se debe informar el corte del suministro eléctrico a un departamento, por.medio de alguna carta, correo certificado o solo aviso escrito al departamento?
    De antemano gracias

    • La ley estipula que por el no pago de 3 meses la administración puede cortar los suministros básicos solo dando aviso a las compañías respectivas. No requiere notificar al deudor.

  94. Hola tengo arrendado mi departamento hace 2 años. Hace un mes mi arrendataria me dio aviso que se va el próximo mes, pero en conserjeria me lleve la sorpresa de que no paga los gastos comunes hace 2 meses…. tengo miedo que el mes que le queda no pague la renta ni los gastos comunes de febrero, porque el monto superaría lo que le cobre como mes de garantía…. que acciones legales se pueden hacer si al irse no cancela los gatos comunes equivalentes a 3 meses ni la renta del ultimo mes?

    El contrato de arriendo estipula que ella es la que debe pagar los gastos comunes.

    Gracias

  95. Vivo en estos edificios que son arrendados por la propia inmobiliaria hoy día tengo un mes de gastos comunes atrasado, me enviaron un mensaje que de no regularizar la deuda me enviaran a Dicom es esto legal, existe algun medio público para asesorar frente a este tipo de administración. De ante mano gracias

    • es Ilegal, nadie puede ir a Dicom por gastos comunes. Nos pueden cortas los consumos básicos (agua, luz, gas) pero luego de 3 meses sin pago de los gastos comunes.

  96. En mi cuenta mensual mi agua caliente tiene un costo en m3 y el gas se cobra 50-50….legaron unos nuevos adm….y estan cobrando un 100% el gas…..esto es legal lo encuentro arvitrario.

  97. Hola, buenas tardes.

    En el condominio donde tengo casa, tenemos piscina y jardines comunitarios. El comité citó a una asamblea ordinaria en la cual había un punto llamado «varios». Dentro de esos varios se decidió limitar el acceso a los jardines y piscina con pulseras (máximo 6 por casa) y sin reposición en caso de pérdida. A muchos nos parece injusto puesto que por X motivo alguien puede perder pulseras y no podrá entrar a los jardines? En nuestra opinión esto era materia de una asamblea extraordinaria puesto que vulnera derechos de libre circulación, además de no poder invitar a la familia (si son más de 6 en total no pueden estar todos juntos). Que debiéramos hacer?

    • generalmente se adoptan acuerdos por votación en las asambleas si existen mayoría de votos no hay mucho que hacer. Ahora bien, el caso de la perdida de pulseras vulnera de cierta manera el derecho de propiedad de las personas ya que por un caso fortuito o fuerza mayor, no nos pueden privar de nuestros derechos, en ese caso puede intentar un recurso de protección ante la corte de apelaciones.

  98. Buenas tardes quisiera saber si llevo un año sin uso de citofono porque no lo arreglan y se a solicitado en ocasiones ya que entra cualquier persona al condominio donde puedo ir a quejarme ya que si pago mensualmente y quiero una solucion a algo que dejo de funcionar perjudicando la seguridad de donde vivo que debo hacer lo otro solicitaron numero celular y para mi eso es algo personal que nisiquiera llaman cuando ingresa alguien tampoco

    • tiene que plantear el problema a la administración del edificio. En caso contrario realizar una votación en asambleas para cambiar la administración negligente.

  99. Pueden los vecinos de un condominio juntar firmas para destituir a un administrador o es necesaria la asamblea, para que se realice esta gestión.

  100. Hola buenas tardes.Por favor su ayuda. Soy copropietaria y tengo problemas con el comité de administración porque han aplicado normativas que considero que atentan contra mi derecho a la propiedad privada, la libertad e igualdad ante la ley.
    1º Cobro por el uso de la sala multiuso y el Quincho, no solo se estableció un cobro de 1 UF por el uso de un área al que tenía libre acceso cuando compré mi depto, sino que ahora me quieren multar y enviaron carta de aviso de cobro y multa porque en el día nos sentamos a conversar en los sofás del área.
    2º Zona Libre de humo y alcohol, por votación y para proteger a los niños se estableció la zona de la piscina como zona libre, sin embargo en el contorno y en desnivel el resto del techo está compuesto por una gran terraza y el quincho, Pues ampliaron la prohibición a todo el techo, es decir si yo fumo no tengo el mismo derecho que los que no, aun cuando cumple las condiciones que establece la ley de tabaco, y no cuento con un área apta para mi y además me multan, sin considerar que si hacemos un asado en el quincho, por el cual ahora debo pagar, solo puedo dar a mis invitados bebidas sin alcohol y no pueden fumar.
    3º Prohibición de hacer contratos de arriendo con plazo inferior a 30 días, esto no atenta a mi decisión de a quién y como arriende mi depto? Tienen derecho a inmiscuirse? es mi propiedad privada.

    ¿Es legal que tomen estas decisiones limitando el uso y acceso de las áreas comunes?
    ¿Puedo demandar por lo que considero una violación a mis derechos?
    ¿Qué tipo de situaciones se denuncian en el Juzgado de policía local? solo los cobros injustos?

    • No veo ilegalidad en los temas planteados, efectivamente las decisiones pueden ser tomadas por la administración siempre y cuando se acuerden en la asambleas respectivas con la mayoría de votos. Ahora bien, si consideras que se ven vulnerados sus derechos constitucionales podría intentar un recurso de protección ante la Corte de Apelaciones, para que el problema sea revisado y resuelto por los ministros.
      Ante el JPL se pueden denunciar todos los problemas que exista con la administración y comité del edificio, no solo cobros.

  101. Buenas noches:
    Mi consulta es la siguiente. Por un inconveniente durante 8 noches en enero tuve que ocupar el estacionamiento de visita. A fin de mes recibí una multa de $50.000, el problema es que no fui solo yo la que ocupe estacionamiento de visitas otro copropietario también pero solo a mi se me multo. Según la administradora porque la mayordomo solo informo de mi vehículo y ella no se dio el tiempo de revisar las cámaras y ver que el vecino se estaciono todo el mes de enero. ¿Puedo apelar en el JPL?.

    • Apelar a la multa se puede ante un tribunal, pero resultaría más costoso la apelación mediante abogado que pagar una multa de $50.000. Además legalmente no es un argumento válido indicar que el vecino realizo la misa acción y no fue multado.

  102. Buenos días, es legal que cobren gastos comunes (cuota fija mensual) sin emitir y entregar dicho documento tangible. Osea es un cobro de palabra, nunca se a emitido un gasto común físico. De antemano muchas gracias.

    • La forma de cobro de los gastos comunes dependerá de lo que se establezca en cada reglamento interno o lo que se decida en la asamblea de propietarios. Así las cosas, si existe una administración, esta tiene la obligación legal de rendir cuenta de la gestión, es decir, debería emitir un documento informativo especificando los gastos incurridos en el edificio, lo cual equivale al cobro de gastos comunes.

  103. como saber si la administración de donde yo vivo tiene el poder para regir la ley de condominio nº 19.537 y como saber si ellos esta cobrando lo legitimo en los gastos comunes??? quedo atenta a su comentario, gracias

    • Toda administración de un edificio debería tener el poder conforme a la ley, ya que esta es elegida por los propios propietarios en las asambleas. Ahora bien, si no se cumplieron todos los requisitos legales de la ley de copropiedad inmobiliaria, al momento de elegir dicha administración se podría demandar con el objeto de dejar nula la elección. En cuanto a la legalidad del cobro de gastos comunes, la administración tiene la obligación legal de dar cuenta de su administración, de lo contrario si no lo hacen pueden ser demandados. Para saber si están cobrando lo legitimo, le recomiendo contratar un abogado para que puedan acceder a los libros de contabilidad.

  104. Estimados. Una pregunta: me están imponiendo una multa por no ir a una asamblea .. yo les argumenté que no fui notificado y por ende no corresponde ( inmueble está entregado en arriendo). Ley en la ley que debiesen notificar personalmente o por carta certificada a mi domicilio registrado ( el cual yo les di ).. ellos me responden que corresponde porque me enviaron mail con la citación … Corresponde la multa??

    • La ley no establece multas en caso de la no comparecencia de un propietario. Ahora bien puede que se haya establecido esta multa en el reglamento de interno del edificio, sin embargo, si este fuera el caso es perfectamente demandable para anular dicha multa, debido que la ley general prima sobre acuerdos. Las notificaciones a asamblea se hacen por carta a su domicilio o bien por informativos pegados en el propio edificio.

  105. Buenas tardes

    Tengo en mi edificio un problema con el cobro de agua caliente, existe uno irregularidad en los medidores de los copropietarios, no todos tienen la misma antigüedad y calidad, por lo que las lecturas son dispares.
    A mi me cambiaron hace años la administración el medidor de agua caliente, pero hay vecinos que todavia tienen el original del edificio, presentando una menor lectura y la diferencia es muy notoria.Yo soy uno de los propietarios que mas paga por concepto de agua caliente y esto me trae múltiples problemas con la administración, ya que este problema para solucionarlo en forma definitiva, debería de cambiar el medidor de agua caliente por un mismo modelo o similar para que no hubiera dudas en las lecturas.

    Si no logro tener una respuesta de la administración o comité del edificio, donde puedo recurrir para solucionar el injusto pago de agua caliente que según mi punto de vista me esta siendo injusta con respecto a otros vecinos.

    • Los medidores son de cargo de las propias compañías de consumos básicos, por lo tanto, tendría que concurrir directamente a ellos. Si considera que existe una ilegalidad, le recomiendo interponer un recurso de protección ya que se están viendo vulnerados sus garantías constitucionales.

  106. Hola buenas tardes.
    Mi consulta es la siguiente:
    ¿Qué es el fondo operacional? y cuántas veces lo puede cobrar la administración?
    Me acabo de comprar un Depto y apareció ese item en los gastos comunes.
    Muchas gracias.

    • Respecto de la procedencia de un cobro extraordinario que ciertas inmobiliarias les realizan denominado ‘fondo de puesta en marcha’, con ocasión de la entrega de sus departamentos nuevos. ¿Es legal este cobro?
      Al respecto les indico lo siguiente: si dicho cobro consta o fue advertido en el cierre de negocios, promesa de compraventa u otro documento similar, o bien, consta en el correspondiente reglamento de copropiedad, no veo impedimentos ni reparos legales al respecto.
      Recuerde que es muy importante informarse y leer oportuna e íntegramente los documentos relacionados con la compra de un inmueble, tales como, cierre de negocios, promesas y reglamento de copropiedad.
      Sin perjuicio de lo anterior, también es importante hacer presente que, en mi opinión, la administración no debe destinar los recursos obtenidos bajo ese concepto, a cubrir los gastos comunes del edificio, ya sean éstos, ordinarios o extraordinarios.
      Los copropietarios tienen el legítimo derecho a solicitar a la administración que ésta les rinda cuenta de los fondos que administra en nombre de la comunidad, y que en dicha administración no infrinja las normativas contenidas en la ley o en el reglamento de copropiedad relativa al uso de los fondos de la comunidad.

  107. Consulta, el antiguo administrador un descuadre de dinero ,por el cual nosotros como administración queremos que pague pero el no se acerca resolver. dado lo anterior, se voto en asamblea que se retuviera el gasto común, hasta que cancele la deuda o bien justifique aquellos gastos.
    ¿es correcto realizar eso ? si no es asi, como se tiene que realizar.

    • No es correcto si el reglamento interno no lo permite. Como se realiza por vía civil, mediante una denuncia ante el juzgado de policía local de su comuna. Si además, existió una retención ilegal de dineros, se puede querellar por apropiación indebida.

  108. Hola.
    Tengo una duda.
    Firmé la escritura de un departamento en diciembre de 2018 y por problemas de la inmobiliaria, recién pude recibirlo en abril de 2019 (estaba para entrega inmediata pero tenia fallas que ellos debían corregir)
    Desde cuando corresponde que pague los GC? abril o diciembre?
    Gracias!

  109. Hola, mi consulta es de carácter más bien técnico, soy arquitecto y me han consultado esto varias veces y es relativa a las facultades que tiene el administrador de un edificio para hacer público, esto es con copia a todos los vecinos o mendiante una notificación en diario mural o medio similar, que solicitará al comité de administración su conformidad sobre el corte de suministro eléctrico a un determinado departamento por mora en los gastos comunes?
    Si bien por una parte en el desglose mensual de gastos comunes aparece el detalle de pagos y deudas de todos los departamentos según su porcentaje de participación y por lo tanto es de dominio conocimiento quienes están en mora, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 19537, el administrador podrá, con el acuerdo del comité de administración (no de asamblea) y siempre que el reglamento lo permita, solicitar el corte del suministro eléctrico, pero nada dice de que ello pueda o deba ser informado a todos lo comuneros. ¿Es legal que el administrador publique con copia a todos los vecinos que solicitará al comité la autorización para el corte de energía eléctrica de un determinado departamento o ellos excede sus atribuciones? Lo consulto ya que según se desprende de la Ley el administrador no estaría facultado más que para pedir dicha autorización al comité pero no a hacer publica dicha solicitud y su posterior sanción.

  110. Hola. Mi casa pertenece a un condominio, sin embargo la entrada de la casa es por la vía publica, no es por la entrada principal, es decir no tengo el beneficio del acceso controlado, tampoco tengo iluminación del condominio sino iluminación publica. ¿Puedo retirarme del condominio para dejar de pagar gastos comunes que no me benefician en absoluto?

    • si usted hace uso de una de las áreas comunes en las cuales se contempla el gasto común o de algún servicio que esté integrado (como seguridad, mantención de jardines, etc), no podría retirarse.

  111. Buenas tardes, estoy en deuda de dos meses de gasto común (se me acumulo), generalmente no tengo problema siendo el máximo que me retraso por temas puntuales de mis gastos. En esta ocasión pedí el estacionamiento de visita para que ingresara un familiar a retirar algunas cosas. Se me negó el uso por morosidad, cuando llame al administrador me dice que NO puedo hacer uso por reglamente interno. Considero eso un abuso y arbitrario, es así? Solo le pedí aplicar criterio, Arriendo hace 3 años y nunca tuve este problema.

  112. Muy buenas tardes

    Tengo un problema con una deuda por gastos comunes en un departamento. La administración ha cobrado 10% de interés por sobre la deuda (lo cual leyendo posteos anteriores ya se que es ilegal). Pero adicionalmente, revisando las planillas me dí cuenta de que los pagos mensuales de los gastos comunes por parte del arrendatario no se han utilizado para la mensualidad correspondiente, sino como abono a la deuda, por lo cual mes a mes se han generado nuevos «gastos comunes impagos» con sus correspondientes intereses, generando asi un rapido incremento de la deuda. ¿Es legal esto? ¿Que puedo hacer al respecto?.

    De antemano gracias!

    Gonzalo

    • 1° Le recomiendo, solicitar cita con el administrador del edifico para que dé cuenta de la administración y verificar que efectivamente el pago se está imputando a deudas de otro propietarios. 2° En caso, de que sea efectivo lo que dice y que no corresponde, dirigirse a su municipalidad para que citen al presidente y administrador de su comité a una mediación y poder plantear la solución por el camino extrajudicial. 3° Le queda la vía judicial, denunciar el hecho ante el Juzgado de policía Local de su comuna

      De antemano gracias!

      Gonzalo

  113. Estimado, Nos cursaron 3 multas de UF3 cada una (UF9!!) por supuestos ruidos molestos (sin que haya llegado Carabineros ni Paz Ciudadana a verificar). La primera a las 00:15 de un sábado, la segunda a las 04:00 del mismo sábado y la tercera a las 00:10 del domingo siguiente, es decir, 3 multas en menos de 24 horas. No había fiesta ni asado, sólo mi hija de 27 con una amiga y otro hijo con un amigo conversando y escuchando música de un celular. El reclamo lo hizo el presidente del Comité del Condominio que vive en el dpto. debajo del nuestro al guardia de turno, quien dice haber constatado en terreno y advertido verbalmente. El vecino (pdte. del comité) no dejó constancia alguna en el libro de reclamos, sí el guardia de turno en el libro de Novedades. Conversamos con el resto del edificio si habían sentido ruidos molestos y la respuesta fue negativa. ¿Qué me recomienda? De antemano gracias.

    • Estimado, primero habría que revisar el reglamento de copropiedad para saber si hay efectivamente un incumplimiento a las normas. 2° En caso, de no haber incumplimiento puede dirigirse a su municipalidad para que citen al presidente y administrador de su comité a una mediación y poder plantear la solución por el camino extrajudicial. 3° Le queda la vía judicial, denunciar el hecho ante el Juzgado de policía Local de su comuna.

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